德邦證券：城中村改造蓄勢而發(fā) 萬億規(guī)模助力地產(chǎn)鏈深蹲起跳

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，德邦證券發(fā)布研究報(bào)告稱，城中村改造帶來的增量投資有望穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，帶來的增量需求有望促進(jìn)銷售端需求復(fù)蘇，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)新開工和施工回暖、對竣工形成中期托力，有望帶動建材從開工端到竣工端全產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇。當(dāng)前三季報(bào)披露完畢，季報(bào)利空出盡，業(yè)績進(jìn)入真空期以及業(yè)務(wù)將著眼明年，估值切換行情或上演。

德邦證券觀點(diǎn)如下：

城中村改造站上戰(zhàn)略新高度，接力棚改與舊改。

城中村改造與城市更新、棚改、舊改關(guān)系深遠(yuǎn)，棚改及舊改提出時(shí)間均早于城市更新：1)城市更新范圍最廣，包括“三區(qū)一村”改造，2021年城市更新才被納入中央級政策范圍;2)棚改始于2004年，改造對象一般為城鎮(zhèn)國有土地，2015年央行創(chuàng)立PSL、政策性銀行專項(xiàng)貸款支持以及貨幣化安置提升加速棚改進(jìn)程，2015-2018年均開工套數(shù)超600萬套，2019年開始退潮;3)舊改始于2017年，改造對象為建成于2000年以前的住宅小區(qū)，一般不涉及拆除重建，23年9月累計(jì)已開工21.8萬個(gè)，目標(biāo)完成率99.22%，舊改基本進(jìn)入尾聲;4)23年4月中央政治局會議首提“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，此后中央各部委頻繁多次提及推動城中村改造，當(dāng)前實(shí)施城中村改造意義深遠(yuǎn)，是民生工程+發(fā)展工程的結(jié)合。該行認(rèn)為，今年城中村改造脫離城市更新大框架成為獨(dú)立政策表述，凸顯了城中村改造的戰(zhàn)略高度，城中村改造作為獨(dú)立政策舉措有望在中央統(tǒng)籌下加速推進(jìn)。

穩(wěn)增長發(fā)力點(diǎn)，預(yù)計(jì)拉動建安投資年均約8000億元。

通過七普數(shù)據(jù)，該行測算出21個(gè)超大特大城市城中村人口約3893萬人，城中村建面約8.99億平，若后續(xù)城中村改造范圍擴(kuò)大至I型大城市，城中村改造面積有望突破10億平。在按照拆除比20%、復(fù)建比2的假設(shè)下：1)直接拉動投資：8.99億平城中村改造面積預(yù)計(jì)拉動建安投資約40411億元，5年更新改造周期假設(shè)下，預(yù)計(jì)年均拉動建安投資約8082億元;2)對銷售影響小于棚改，但針對高能級城市：8.99億平城中村改造面積預(yù)計(jì)新增復(fù)建面積3.60億平，合計(jì)占22年全國商品房銷售面積的26.5%，年均復(fù)建面積占比約5.3%。按照單套面積100平測算，對應(yīng)套數(shù)約為360套，預(yù)計(jì)規(guī)模明顯小于棚改，但預(yù)計(jì)對一二線高能級城市產(chǎn)生積極拉動作用。

面臨一定不確定性，亟待自上而下指導(dǎo)推進(jìn)。

快速城鎮(zhèn)化及二元戶籍和土地制度催生城中村，本輪城中村改造依然面臨四大難點(diǎn)，給城中村改造推進(jìn)帶來較大的不確定性，拆遷難度較大、資金平衡籌措較難、現(xiàn)有城市管理標(biāo)準(zhǔn)帶來整治難度、相關(guān)規(guī)劃周期較長，存在政策不確定性。

建議關(guān)注三條主線：

1)消費(fèi)建材龍頭經(jīng)營韌性仍強(qiáng)，個(gè)股α屬性逐步顯現(xiàn)，建議關(guān)注：石膏板龍頭北新建材(000786.SZ)(石膏板經(jīng)營穩(wěn)健，防水觸底回暖，盈利能力超預(yù)期，擬收購嘉寶莉補(bǔ)強(qiáng)涂料)、防水龍頭東方雨虹(002271.SZ)(加速戰(zhàn)略調(diào)整，經(jīng)營結(jié)構(gòu)優(yōu)化)、管材龍頭偉星新材(002372.SZ)(零售業(yè)務(wù)占比高，經(jīng)營穩(wěn)健，經(jīng)營質(zhì)量優(yōu)質(zhì))、涂料龍頭三棵樹(603737.SH)(國內(nèi)涂料龍頭，小B+C端業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長);

2)萬億國債或助力明年開工端需求，明年或觸底企穩(wěn)，建議關(guān)注開工端低估值的志特新材(300986.SZ)(鋁模板龍頭，上半年政策利空出盡，產(chǎn)能釋放支撐成長)、華新水泥(600801.SH)(國內(nèi)水泥業(yè)務(wù)進(jìn)入周期底部，海外水泥業(yè)務(wù)+骨料等非水泥業(yè)務(wù)盈利突出支撐業(yè)績抵抗周期波動，低估值高股息);3)二梯隊(duì)消費(fèi)建材估值性價(jià)比凸顯，當(dāng)前普遍估值回落至10倍PE左右，建議關(guān)注：公元股份(002641.SZ)、科順股份(300737.SZ)、青鳥消防(002960.SZ)、蒙娜麗莎(002918.SZ)、兔寶寶(002043.SZ)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推進(jìn)不及預(yù)期;城中村改造落地規(guī)模不及預(yù)期;測算誤差風(fēng)險(xiǎn)。