國泰君安：地產(chǎn)行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū) 新模式將帶來新的發(fā)展機(jī)遇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研究報告稱，地產(chǎn)行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，新模式將帶來行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇，中期推薦龍頭保利發(fā)展(600048.SH)等，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，招商蛇口(001979.SZ)等。同時，新增關(guān)注資產(chǎn)端仍然健康的企業(yè)，預(yù)計(jì)隨著市場的調(diào)整、債務(wù)的化解，將迎來困境反轉(zhuǎn)的機(jī)會，預(yù)計(jì)會在2024年逐步體現(xiàn)。

▍國泰君安主要觀點(diǎn)如下：

10月數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅較9月繼續(xù)收窄，實(shí)物量表現(xiàn)強(qiáng)于信用表現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)將維持當(dāng)前趨勢。

地產(chǎn)投資同比下降11.3%，和上月持平，與實(shí)物量相關(guān)的另一指標(biāo)竣工面積同比增速為13.3%，較上月有所下降，整體來看，實(shí)物量投資保持較好增長，地產(chǎn)投資的下滑主要由拿地下降拖累。

由于實(shí)物量和經(jīng)濟(jì)增長掛鉤、拿地和金融信用掛鉤，因此，地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)的是對經(jīng)濟(jì)拉動強(qiáng)、對金融拉動弱局面，表明當(dāng)前仍處于房住不炒的改革過程中。預(yù)計(jì)后續(xù)將保持強(qiáng)化實(shí)物量、弱化信用的格局。

統(tǒng)計(jì)局對2022年的數(shù)據(jù)修正，剔除的那部分房源按住宅類別計(jì)算僅6280元，遠(yuǎn)低于全國平均售價，因此主要發(fā)生在低能級城市，且累積調(diào)減已經(jīng)達(dá)0.9億平方米。

根據(jù)住宅單價計(jì)算，2022年前10月成交的住宅均價為10546元/平方米，而因?yàn)橥朔康仍驅(qū)е碌恼{(diào)整部分，單價為6280元/平方米，遠(yuǎn)低于全國平均售價，因此，這類調(diào)整主要出現(xiàn)在低能級城市，且累計(jì)調(diào)整規(guī)模已經(jīng)不小，按照全商品房口徑算，前10月銷售面積累計(jì)調(diào)減1.1億平方米，按住宅口徑計(jì)算為0.9億平方米。

由于季節(jié)性因素，全年最后兩個月的銷售數(shù)據(jù)將超過其他月份的平均，預(yù)計(jì)全年銷售面積接近12億平方米，其中住宅接近10億平方米，和年初判斷基本一致。

歷史上(2022年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局正在回溯調(diào)整，暫未納入統(tǒng)計(jì))，最后2個月銷售數(shù)據(jù)占全年比重都超過了20%，若按此推斷，預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積接近12億平方米，住宅接近10億平方米，和年初判斷基本一致。

2024年的變數(shù)為城中村改造和保障房建設(shè)，預(yù)計(jì)將對沖一部分商品房的需求減弱，整體仍然以強(qiáng)化實(shí)物量、弱化金融屬性為方向。

近期有關(guān)城中村改造和保障房建設(shè)的政策頻出，且地方申報積極性也在持續(xù)增強(qiáng)，若納入統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，那么，將有效對沖2024年的商品房需求下行。2023年至今銷售面積同比增速為-7.8%，給定2024年將迎來城中村和保障房建設(shè)大年，那么考慮到保障房對商品房需求的吸引，預(yù)計(jì)單獨(dú)商品房部分的銷售將較2023年的下滑幅度有所加大，預(yù)計(jì)下滑幅度將超過10%，然而實(shí)物量端則將保持正增長。

風(fēng)險提示：

重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。