解密正榮地產(chǎn)(06158)3年逾4倍增長的背后邏輯

本文來自“億翰智庫”微信公眾號。

2018年伊始，房地產(chǎn)上市公司迎來開門紅，出現(xiàn)少有的A股港股齊漲局面。普天同慶之下，國內(nèi)大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商正榮地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“正榮地產(chǎn)”或“公司”)于1月16日圓滿實現(xiàn)聯(lián)交所上市，至此，中國房地產(chǎn)30強企業(yè)全部實現(xiàn)上市。

有人認為正榮地產(chǎn)巧借房地產(chǎn)股大漲的東風，也有人認為作為房地產(chǎn)30強中唯一一家未上市的公司，正榮地產(chǎn)對投資者具有稀缺性。作為一家專業(yè)機構(gòu)，億翰君還是從資本市場最為關(guān)注的企業(yè)成長性角度進行分析。

近3年收益逾4倍增長

正榮地產(chǎn)(6158.HK)發(fā)家于福建，現(xiàn)在總部位于上海，這也是大多數(shù)閩系地產(chǎn)的選擇，這種做法，有助于公司爭奪最優(yōu)秀的人才、融資以及深耕一二線城市。億翰君曾經(jīng)撰寫過《看“愛拼才會贏”的閩系房企如何各騁所長!》，詳細分析過“遷都”上海的原因。

經(jīng)過多年的發(fā)展，正榮地產(chǎn)已成為中國大型的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于為中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，以及開發(fā)、運營及管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)，以維持平衡的業(yè)態(tài)組合。根據(jù)億翰君獨家整理的《2017年1-12月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》，正榮地產(chǎn)2017年以895億元的銷售金額在“中國房企綜合實力TOP200”中排名第19位，由于房地產(chǎn)企業(yè)實行“權(quán)責發(fā)生制”的會計原則，這個銷售業(yè)績基本奠定公司未來一兩年的財務表現(xiàn)。

翻閱正榮地產(chǎn)的招股書，不難發(fā)現(xiàn)，這家公司最近3年財務數(shù)據(jù)可圈可點。2014年至2016年，正榮地產(chǎn)的收益分別為30.4億元、43.1億元、146.0億元，3年內(nèi)收益增長超過4倍，復合年增長率為119.2%。同時，正榮地產(chǎn)已交付的總建筑面積由2014年的43.8萬平方米增至2016年的125.1萬平方米，復合年增長率為69.1%。

正榮地產(chǎn)收益增長圖(億)

盡管正榮地產(chǎn)此前并未上市，但在資產(chǎn)負債率方面管控并不輸于融資渠道豐富的上市公司。截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%)。從2014年至今，融資利率從12.5%降低到7.3%。而上市后公司融資來源渠道將進一步拓寬，充足的營運資金將支持業(yè)務進一步擴充。

有著如此靚麗的財務業(yè)績，正榮地產(chǎn)在港股上市時實現(xiàn)超額認購自然也在情理之中了。

強悍的投資能力造就高成長性基因

過去幾年正榮地產(chǎn)之所以能獲得爆發(fā)式增長，一方面受益于2015年、2016年房地產(chǎn)大牛市，另一方面也離不開正榮地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)津津樂道的業(yè)務投資能力和營銷能力。用正榮地產(chǎn)自己的話來講，公司長期秉持“穩(wěn)中求進”的投資策略，這是公司高成長的基因所在。這種投資能力體現(xiàn)在公司在新進城市時充分的市場調(diào)研、穩(wěn)健的決策。

正榮地產(chǎn)表示，對于土地收購工作，公司堅持采用深耕策略，集中精力在所甄選及進駐的每個城市進行深入市場滲透。公司對市場的洞察及投資愿景主要是基于對目標城市及潛在地方市場周期的多年市場調(diào)查。不同的土地收購計劃、深耕土地收購策略連同敏銳的市場洞察力，讓正榮有機會按合理價格收購合意地段進行未來擴張，繼而增加公司的盈利能力。

結(jié)合正榮的發(fā)展歷史，億翰君深入研究發(fā)現(xiàn)，正榮一般會于短時期內(nèi)在擬運作的地點收購大量土地儲備，然后再接觸另一個地點進行未來擴張?！罢菆猿诌@種穩(wěn)健的策略，我們的投資項目往往具有較大升值潛力，獲得較好的收益?！惫痉矫娣Q。

根據(jù)招股書信息，正榮地產(chǎn)業(yè)務目前匯集在長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、中國中西部經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及海峽西岸經(jīng)濟區(qū)四個核心業(yè)務區(qū)，土地儲備策略性地分布在這四個核心區(qū)域的17個城市，包括上海、南京、蘇州、合肥、滁州、嘉興、武漢、長沙、西安、鄭州、天津、福州、南昌、宜春、南平、莆田及平潭。大部分地塊位于一、二線城市或公司相信具有高增長潛力的城市的黃金地段。

對于未來新城市及地區(qū)的選擇，正榮表示，公司將堅持“145X”戰(zhàn)略及深耕策略，同時有選擇性的進軍如北京、濟南及廣州等新城市，以及如珠三角地區(qū)的新地區(qū)。據(jù)正榮地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“未來，正榮地產(chǎn)還將增強運營商辦和自持的能力，在長租公寓、城市更新等領(lǐng)域挖掘存量市場機會?！?/p>

不僅如此，拿地之后的開發(fā)階段，更體現(xiàn)出正榮地產(chǎn)“改善大師”的品牌特色。正榮地產(chǎn)堅持定位在為中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，同時會盡量在產(chǎn)品設(shè)計內(nèi)捕捉不同的地區(qū)特色，根據(jù)有關(guān)市場趨勢、客戶反饋和自身研究不斷創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計。億翰君以正榮地產(chǎn)2016年在南京開發(fā)的兩個代表性住宅項目南京正榮·潤峯和南京正榮·潤錦城為例，這兩大項目每平方米平均售價，分別較鄰近地區(qū)可比較住宅物業(yè)同年平均售價高20.4%及15.8%，品質(zhì)帶來的價值差異顯著。

在億翰君整理的2017年年度榜單里，正榮地產(chǎn)的銷售金額排名第19名，然而其銷售面積為495.5萬平方米，排名第29名，由此可見，銷售單價高于平均水平是其能脫穎而出的關(guān)鍵因素。這背后，更是體現(xiàn)公司較高的利潤率和投資營銷能力。

堅持區(qū)域深耕 深化“145X”戰(zhàn)略

過去的2017年，房地產(chǎn)行業(yè)再創(chuàng)新高，主要表現(xiàn)在調(diào)控程度、土地銷售金額、新開工面積、開發(fā)投資以及房企規(guī)模等多維度均創(chuàng)新高，新高成為推動2018年伊始房地產(chǎn)企業(yè)開門紅的重要因素。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)明顯的分化，表現(xiàn)出“強者恒強”的特征。億翰君認為，隨著資源向規(guī)模房企的進一步集中，TOP20門檻增速明顯，規(guī)模房企越跑越快，中小房企不斷掉隊，主動退出或被淘汰，斷層值繼續(xù)擴大?？傊?，規(guī)模房企有望穿越周期。

在這種大背景下，正榮地產(chǎn)的未來發(fā)展仍然值得關(guān)注。談及未來的發(fā)展，正榮地產(chǎn)稱將始終堅持145X戰(zhàn)略布局。“145X”，即一個總部：公司總部位于上海，在上海管理全國的業(yè)務;四個中國的核心業(yè)務區(qū)域：公司業(yè)務之重心所在，包括長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、中國中西部經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及海峽西岸經(jīng)濟區(qū);五個核心一二線城市：即在中國每個核心業(yè)務區(qū)域內(nèi)選擇五個核心一線或二線城市進行拓展;多個房地產(chǎn)項目：即在每個核心城市及周邊地區(qū)戰(zhàn)略性開發(fā)多個住宅、商業(yè)及混合用途物業(yè)項目。顯然，正榮地產(chǎn)仍然在堅持著過去數(shù)年被市場證明正確的成功法則。

正榮地產(chǎn)登陸香港資本市場以后，融資渠道明顯拓寬，公司會怎樣使用手上這張王牌，利用多年積累的規(guī)模效應，打出一手漂亮的牌，給市場留下諸多懸念。（編輯：何鈺程）