美國商業(yè)房地產(chǎn)流動性僵局惡化 開始依賴私人貸款機構(gòu)提供資金

智通財經(jīng)APP注意到，美國的私人貸款機構(gòu)處于有利地位，因高利率使其成為商業(yè)地產(chǎn)市場(CRE)許多人的唯一選擇，但它們正變得更加挑剔，并加劇了這個面臨數(shù)萬億美元到期債務(wù)的行業(yè)的流動性僵局。

業(yè)內(nèi)消息人士稱，近幾個月來，銀行尋求修改到期CRE債務(wù)的條款，以避免貸款違約，但它們需要額外注入股本，讓私人貸款機構(gòu)有機會通過夾層債務(wù)、優(yōu)先股或新的普通股提供救助融資。

最初，這些調(diào)整主要集中在辦公領(lǐng)域，但現(xiàn)在正擴展到多戶家庭、工業(yè)和酒店。即使對私人貸款機構(gòu)來說，這些措施在數(shù)學上也站不住腳。一些業(yè)內(nèi)人士表示，這是因為各個行業(yè)的租金收入跟不上償債成本的增長。

富蘭克林BSP房地產(chǎn)信托公司總裁Mike Comparato表示，“債務(wù)是可以得到的，但數(shù)額與以前不同，而且成本也明顯提高了。這就留下了幾個選擇，但沒有一個是理想的。”

商業(yè)地產(chǎn)市場的借貸成本已經(jīng)超過了收入的增長，這是幾十年來利率最急劇上升造成的。加劇因素包括3月份地區(qū)銀行倒閉后收緊的貸款標準，以及新冠肺炎疫情后辦公室入住率下降。

總部位于德克薩斯州的房地產(chǎn)投資公司RREAF Holdings的首席運營官Jeff Holzmann表示：“這是一個絕佳的私人貸款時機?！薄暗@并不意味著你得到的每個機會都是好機會?！?/p>

有些資產(chǎn)即使利率降低也可能永遠無法恢復(fù)，因為它們所在的城市由于犯罪和人口結(jié)構(gòu)下降，市場正在惡化。他表示，有些公司還需要大筆投資才能扭虧為盈，從而降低回報。

沒有實物期權(quán)

私人貸款機構(gòu)日益謹慎的態(tài)度，將使那些沒有真正退出選擇的業(yè)主面臨的流動性匱乏問題更加嚴重。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，防范利率上升的兩年期利率上限將在未來幾年到期，過去成本高達數(shù)千美元的新利率上限現(xiàn)在成本高達數(shù)千萬美元。

隨著房地產(chǎn)估值因基本面走弱而下跌，借款人也有資格以至少高出500個基點的利率獲得規(guī)模較小的優(yōu)先再融資貸款。

Rubicon Point Partners聯(lián)席管理合伙人Razmig Boladian表示，即使貸款機構(gòu)敦促辦公物業(yè)業(yè)主以任何利率獲得貸款進行再融資，他們也無法做到這一點，因為借款人無法償還貸款，而貸款機構(gòu)的資產(chǎn)負債表也無法提供貸款。

“市場流動性緊張；這絕對是一個僵局。即使空置建筑的估值大幅下降，也不能保證你會獲得回報，以證明投資是合理的。”

出售資產(chǎn)也變得越來越困難。房地產(chǎn)投資公司Hawkeye Partners的聯(lián)合創(chuàng)始人兼管理合伙人Claudia Faust表示，要么沒有買家，要么只有有限的人要求如此低的估值，以至于現(xiàn)有業(yè)主在還清貸款后可能最終得不到任何收益。

盡管估計各不相同，但預(yù)計未來兩年內(nèi)將有近2萬億美元的CRE債務(wù)到期，這將增加對私人流動性的需求。

“市場上的貸款機構(gòu)很少。去年，在發(fā)行新報價時，我們通常會與5到10家貸款機構(gòu)競爭，但今年，我們通常是唯一一家提交報價的貸款機構(gòu)，”私人商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)BridgeInvest的管理合伙人Alex Horn表示。

Horn表示，到2023年，它們有望收到400億美元的貸款申請，而2022年的貸款申請僅略高于200億美元，但只有2%的銀行可能最終獲得貸款，因為一些銀行杠桿率過高，可能難以償還債務(wù)。

Alliance Residential總裁兼首席運營官Jay Hiemenz表示，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的不同，可能需要3年或更長時間才能進入復(fù)蘇周期。

他補充稱，一些私人銀行面臨著最終削減管理成本高昂的投資組合的風險。

穆迪的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)抵押貸款支持證券的貸款拖欠率為4.76%，但預(yù)計未來幾年將接近10.51%，這是全球金融危機期間觸及的峰值。

但該公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟學主管Thomas LaSalvia表示，蔓延效應(yīng)的可能性很低。

他補充稱：“大量在當前經(jīng)濟中不再發(fā)揮作用的過剩資產(chǎn)將得到清理，但沒有足夠的證據(jù)表明這會引發(fā)系統(tǒng)性危機?！?/p>