天風(fēng)證券：房企正在加速去庫存

智通財經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報告稱，本輪房地產(chǎn)政策的效果可能會受到二手房庫存壓力的影響，預(yù)計政策放松對地產(chǎn)銷售的刺激效果略有弱化，而銷售回暖向房企拿地的傳導(dǎo)周期可能會被拉長。根據(jù)測算，預(yù)計全年商品房銷售面積或在 11.5 億平方米左右，同比下降 6%左右(可比口徑);房地產(chǎn)投資或在 11 萬億元左右，同比下降 9.6%左右(可比口徑)。

▍天風(fēng)證券主要觀點如下：

10 月 18 日，統(tǒng)計局公布了 9 月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，8 月下旬以來地產(chǎn)政策放松的效果得到了初步的檢驗。

地產(chǎn)銷售降幅收斂。9 月當(dāng)月，商品房銷售面積同比下降 10.1%，降幅收窄 2 個百分點;商品住宅銷售面積降幅收斂了 3.8 個百分點至-11.6%。

房地產(chǎn)投資的降幅有所擴(kuò)大，建安投資出現(xiàn)了邊際改善。9 月，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比下降 11.3%，降幅擴(kuò)大了 0.3 個百分點，但直接計入 GDP 的建安設(shè)備投資增速則由-12%收斂至 -11.8%。

但更加令市場“驚喜”的是，開工、竣工數(shù)據(jù)意外地出現(xiàn)了大幅度回升。9 月，新開工面 積、施工面積分別收窄了 8.9、25.7 個百分點，竣工面積增速更是提升 14.8 個百分點來到 了 25.3%。如果觀察新開工面積的環(huán)比增速，數(shù)據(jù)的邊際變化則會更加明顯——9 月，新 開工面積同比增長 18.9%，為近 5 年同期最高，顯著超出了季節(jié)性水平(2019-2022 年同 期均值僅為 5.2%)。

地產(chǎn)銷售、開工數(shù)據(jù)的改善，與 8 月下旬以來的政策放松有直接的關(guān)系。自 7 月 24 日政 治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，8 月 25 日央行宣布因城施策執(zhí)行“認(rèn) 房不認(rèn)貸”，正式拉開了本輪房地產(chǎn)需求政策放松的序幕。此后，中央層面先后出臺了 “認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)降首付比例下限、降低二套房貸款利率下限、下調(diào)部分存量房貸利率 等政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策的出臺，降低了改善性需求的購房門檻，對置換需求起到了一定 的提振作用，地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了階段性的改善。

強(qiáng)勢改善的開工數(shù)據(jù)，似乎代表著房企的投資意愿正在加速修復(fù)，看似是一種房地產(chǎn)復(fù) 蘇的積極信號。但事實可能并非如此!

9 月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)存在一組矛盾，即積極改善的開工 vs 依舊疲弱的拿地。

開工強(qiáng)但拿地弱，說明房企在加速消耗庫存待開發(fā)土地的同時，并沒有積極地補(bǔ)充土地 儲備，是房企主動加速去庫存的表現(xiàn)，類似的情況在今年年初 1-2 月也出現(xiàn)過。

今年竣工保持著較高的增長，已開工項目在不斷地被消耗，強(qiáng)開工+強(qiáng)竣工就意味著地產(chǎn) 投資的廣義存貨(待開發(fā)土地+已開工項目)持續(xù)減少，如果房企拿地跟不上，后續(xù)地產(chǎn) 投資可能會面臨一定的壓力。

而目前廣義的住房庫存壓力可能會抑制房企的拿地行為。

根據(jù)測算，截至 9 月底，新建住宅廣義庫存約為 16.5 億平方米，從 2020 年 8 月 的高點下降了 30%，大致相當(dāng)于 2011 年的水平。

但在評估地產(chǎn)庫存時，不能忽略二手房的潛在供給。

二手房與新房存在替代關(guān)系，在二手房有較大潛在供給的時候，會分流新房 的購買需求，從而抑制房企的拿地意愿。因此，本輪房地產(chǎn)政策的效果可能會受到二手房庫存壓力的影響，預(yù)計政策放松對 地產(chǎn)銷售的刺激效果略有弱化，而銷售回暖向房企拿地的傳導(dǎo)周期可能會被拉長。根據(jù)測算，預(yù)計全年商品房銷售面積或在 11.5 億平方米左右，同比下降 6%左右(可比口 徑);房地產(chǎn)投資或在 11 萬億元左右，同比下降 9.6%左右(可比口徑)。

風(fēng)險提示：

房地產(chǎn)政策可能超預(yù)期;房企自身經(jīng)營風(fēng)險存在不確定性，或?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程;相關(guān)測算涉及主觀假設(shè)，可能存在誤差。