中金：政策或仍進(jìn)一步發(fā)力帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度修復(fù) 繼續(xù)看好地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)股票配置價(jià)值

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，9月密集政策后新房未出現(xiàn)超過(guò)正常季節(jié)性的銷售表現(xiàn)，帶動(dòng)地產(chǎn)股持續(xù)回調(diào);往前看，政策或仍進(jìn)一步發(fā)力帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度修復(fù)，繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)股票配置價(jià)值。

▍中金主要觀點(diǎn)如下：

9月二手房成交量繼續(xù)同環(huán)比上行，成交價(jià)環(huán)比跌幅延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

數(shù)量方面，9月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比繼續(xù)上漲10%，與8月環(huán)比漲幅基本持平，同比增幅走闊至+24%;該成交量水平已高于2022年的月度最高值，但距今年2至5月平均水平仍相差25%。

價(jià)格方面，9月中金同質(zhì)性二手住宅成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄至-1.4%(8月-1.7%，7月-2.3%)，價(jià)格走勢(shì)雖仍持續(xù)向下且跌幅不淺，但下行速度邊際上有趨緩態(tài)勢(shì);今年前三季度，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅已達(dá)-4.9%，相較于歷史高點(diǎn)，房?jī)r(jià)累計(jì)降幅已達(dá)到-16.1%。

9月二手房成交量、價(jià)趨勢(shì)邊際改善與同期各地密集出臺(tái)的需求支持政策直接相關(guān)，政策更側(cè)重置換改善需求、二手房市場(chǎng)不受房企信用風(fēng)險(xiǎn)影響都導(dǎo)致本次二手房較新房更快、更多受益。

9月掛牌量上行帶動(dòng)賣家價(jià)格預(yù)期走弱、買家議價(jià)能力增強(qiáng)。

9月重點(diǎn)城市掛牌量環(huán)比上行1.4%，其中超高能級(jí)城市受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策提振更大，環(huán)比漲幅均在一成到兩成之間。

從賣家視角來(lái)看，掛牌量的快速攀升促使存量掛牌房月均價(jià)格下調(diào)幅度加速走闊，9月環(huán)比下降27BP(8月-21BP)達(dá)到-3.54%;但新增掛牌房源由于多是“賣舊買新”群體，價(jià)格預(yù)期相較于已有賣家更高，因此同時(shí)考慮新增掛牌和存量調(diào)價(jià)樣本的掛牌價(jià)指數(shù)，9月環(huán)比跌幅并未較8月明顯走闊(9月-0.7%，8月-0.8%)。從買家視角來(lái)看，掛牌量攀升為其增強(qiáng)了議價(jià)能力，9月平均議價(jià)空間環(huán)比走闊16BP至4.98%。

往前看，須持續(xù)觀察三方面趨勢(shì)：其一，重點(diǎn)城市掛牌量走勢(shì)，10月首周上漲趨勢(shì)已有所趨緩，但可能存在節(jié)假日影響;其二，各城市在限購(gòu)、限貸方面針對(duì)剛需群體的進(jìn)一步舉措，這是二手房市場(chǎng)能否形成有效流動(dòng)性并帶動(dòng)整體市場(chǎng)銷量上行的關(guān)鍵;其三，在掛牌量和政策綜合影響下，買賣雙方的價(jià)格博弈以及最終價(jià)格預(yù)期走勢(shì)。

9月租賃市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)淡季特征。

9月掛牌租金指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降0.8%，租售比略降至2.01%，待租周期邊際上行至2.06個(gè)月。

9月密集政策后新房未出現(xiàn)超過(guò)正常季節(jié)性的銷售表現(xiàn)，帶動(dòng)地產(chǎn)股持續(xù)回調(diào);往前看，政策或仍進(jìn)一步發(fā)力帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度修復(fù)，繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)股票配置價(jià)值。

風(fēng)險(xiǎn)

政策落地和基本面修復(fù)不及預(yù)期;房企信用加速惡化。