中信證券：商管公司第三方管理空間被進(jìn)一步打開 優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，2023年上半年，消費類基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營復(fù)蘇，且消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs面世在即。預(yù)計，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值較高，也可能存在品牌溢價。對于商業(yè)地產(chǎn)持有方來說，這意味著打通出表通道，提升資金效率。而對商管公司來說，則意味著第三方管理空間被進(jìn)一步打開，優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。建議投資者關(guān)注當(dāng)前具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)運(yùn)營能力的商業(yè)持有方或運(yùn)營方。

▍中信證券主要觀點如下：

2023年，消費類基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

2023年上半年，消費基本面復(fù)蘇引領(lǐng)購物中心一些前瞻指標(biāo)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，如客流、凈開店率、租金調(diào)增占比等指標(biāo)出現(xiàn)回暖態(tài)勢。但整體復(fù)蘇進(jìn)程晚于消費基本面的復(fù)蘇，整體出租率和租金仍然走弱，但走弱趨勢有所放緩。這和商戶觀望態(tài)度較強(qiáng)，開店投資意愿復(fù)蘇滯后于消費基本面復(fù)蘇所致。

預(yù)計伴隨商家預(yù)期穩(wěn)定，2023年下半年將看到購物中心空置率和租金等實際經(jīng)營結(jié)果回暖。此外，在復(fù)蘇的進(jìn)程中也存在分化，高線城市和大項目復(fù)蘇更快，不同業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)不同的升降溫趨勢。

頭部品牌項目經(jīng)營情況好于整體。

2023年上半年，購物中心頭部化、品牌化趨勢延續(xù)。根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2023年上半年TOP30企業(yè)3萬平米以上購物中心新開業(yè)數(shù)量占到上半年全國開業(yè)量的46%，開業(yè)存量占到全國存量的37%。

頭部企業(yè)經(jīng)營也率先復(fù)蘇，大多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)客流、銷售額和租金同店可比正增長，增長幅度好于全國平均水平。此外，頭部品牌亦積極拓展規(guī)模，內(nèi)資品牌企業(yè)輕資產(chǎn)復(fù)制蔚然成風(fēng)，而占據(jù)重奢高端的港資品牌企業(yè)則一般通過股權(quán)合作擴(kuò)張。

先天資源稟賦決定成功基因。

雖然高度認(rèn)同運(yùn)營對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的重要性，但不意味著運(yùn)營可以讓質(zhì)素偏差、位置不佳的商場起死回生。優(yōu)質(zhì)的消費基礎(chǔ)設(shè)施往往位于核心城市的核心商圈;在時間上有先發(fā)優(yōu)勢，并擅長以強(qiáng)勢歷史業(yè)績凝聚租戶組合和人流;且往往具備一定規(guī)模的建筑規(guī)模體量。

總體來說，運(yùn)營可以提升低水平物業(yè)的質(zhì)素，但不能改變低水平物業(yè)的前景。不過，好基因亦不能保證商場本身的成功，位置好、規(guī)模大的商場，也可能因為運(yùn)營方的相對弱勢，最后走向衰敗。

品牌賦能席卷而來，頭部企業(yè)地位明確。

我國消費類基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)嚴(yán)重分化，低效物業(yè)改造空間大。據(jù)贏商網(wǎng)的統(tǒng)計，我國有57%的項目為成熟期物業(yè)，且存在大量低效項目。同時，以華潤萬象生活為代表的企業(yè)也證明了第三方委托的業(yè)務(wù)模型可行性，并通過招商和會員的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不斷加強(qiáng)集團(tuán)對于核心商戶資源和客戶資源的掌控，進(jìn)一步鞏固和提升市場地位。

根據(jù)嬴商網(wǎng)統(tǒng)計，2022年開業(yè)的購物中心中，存量改造項目占全年開業(yè)量的比例超10%，預(yù)計這一比例將進(jìn)一步提升。同時，行業(yè)格局基本確定，現(xiàn)階段缺乏品牌勢能的平臺，除非擁有地標(biāo)性的資源儲備，并下決心花大力氣發(fā)展商管業(yè)務(wù)，否則很難后來居上。

風(fēng)險因素：

宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度不及預(yù)期的風(fēng)險;部分租戶的租金支付能力可能發(fā)生變化的風(fēng)險;局部區(qū)域供給過剩的風(fēng)險。