中指研究院：預(yù)計四季度房地產(chǎn)市場銷售整體降幅將收窄

智通財經(jīng)APP獲悉，9月27日，中指研究院發(fā)文稱，二季度房地產(chǎn)市場快速降溫后，7-8月購房者觀望情緒加重，市場情緒持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，穩(wěn)地產(chǎn)的迫切性上升。7.24中央政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)，首次明確提出要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，8月底多部委落地樓市優(yōu)化舉措，隨后一二線城市加入放松限購限貸政策行列，提振了市場信心。

9月以來，核心城市房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，但受此前政策嚴(yán)厲程度以及市場供求關(guān)系不同影響，城市間市場恢復(fù)程度存在差異。從全國整體來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及居民信心恢復(fù)仍是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的重要前提，預(yù)計四季度在政策優(yōu)化帶動下，市場銷售整體將呈現(xiàn)降幅收窄態(tài)勢，但市場全面恢復(fù)可能需要更長時間，修復(fù)過程相對溫和。若短期政策優(yōu)化到位，同時超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，預(yù)計2024上半年市場迎來筑底。

市場供求：2023年前三季度，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降2%，為2016年以來同期最低水平。三季度以來，7-8月市場下行壓力持續(xù)加大，9月，各地加快政策優(yōu)化，帶動市場情緒回升，核心城市市場有所好轉(zhuǎn)，但受政策傳導(dǎo)需要時間及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后影響，百城銷售環(huán)比回升幅度有限，同比仍下降約20%。此外，受過去兩年土地市場低迷影響，9月，重點城市新房供給量修復(fù)不明顯，同比降幅仍約四成。

房價：8月百城新房價格環(huán)比已連跌4個月，二手房價格環(huán)比已連跌16個月，房價持續(xù)處于下行通道。9月以來，樓市政策利好釋放，京滬二手房價格環(huán)比跌幅收窄。

土地市場：2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%，較二季度提升8.1個百分點。9月截至26日，重點22城地價競拍至上限地塊占比為18.4%，較8月下降0.7個百分點，延續(xù)5月以來下降態(tài)勢，底價成交占比提升至80%，央國企仍為拿地主力。

政策展望：在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的當(dāng)下，不合理的限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整。預(yù)計一線城市或因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方式支持住房消費；個別限購仍較嚴(yán)格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，并降低購房首付比例；其余城市限制性政策或?qū)⑷嫒∠?。另外，?strong>超大特大城市城中村改造能夠加快落地，也將為這些大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資及住房消費帶來增量空間。同時，預(yù)計支持房企盤活存量資產(chǎn)、盤活閑置地塊等將是供給端政策優(yōu)化方向，供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，將有助于市場加快企穩(wěn)。

市場展望：四季度，在政策利好持續(xù)釋放帶動下，核心一二線城市市場銷售整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在?？紤]到去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，預(yù)計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積或不足13億平方米。供給端修復(fù)預(yù)計慢于銷售端，短期新開工、投資仍將延續(xù)下行態(tài)勢。