仲量聯(lián)行：料香港今年9月底負資產(chǎn)宗數(shù)或超一萬宗

智通財經(jīng)APP獲悉，仲量聯(lián)行今天發(fā)表的《香港住宅銷售市場綜述》指出，整體住宅樓價指數(shù)于7月錄得年初迄今最大的環(huán)比跌幅，下跌1.1%。仲量聯(lián)行估計樓價今年累積的升幅將于9月底全數(shù)抵消，負資產(chǎn)宗數(shù)將于本月底升穿一萬宗。

報告稱，7月香港二手市場交易量為2020年1月以來新低。據(jù)差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，整體樓價指數(shù)較去年底僅高出2.6%，升幅預計將于9月抵消。匯豐和中銀香港(02388)最近將H按封頂息提高50個基點至4.125%，并減少現(xiàn)金回贈。隨著資金成本壓力增加，其他本地銀行或將跟隨。與此同時，美國聯(lián)儲局并未排除在年底前再度加息的可能性，本地銀行可能不得不再次提高最優(yōu)惠利率，進一步打擊已經(jīng)冷淡的置業(yè)意欲，樓價短期仍會受壓。

仲量聯(lián)行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，盡管有人認為，只要借款人能夠準時供款，負資產(chǎn)案例數(shù)量就不會引起擔憂，但負資產(chǎn)的影響，包括財富效應和失去通過轉按套現(xiàn)獲得的流動性，將延遲換樓需求和削弱入市信心，并可能引發(fā)惡性循環(huán)。李遠峰補充道，私人住宅住戶月收入中位數(shù)已從2019年的4.08萬港元的高峰，降到2020年10月的3.65萬港元，只在2023年6月回升至4萬港元。隨著利率的快速上升，許多正在供樓的借款人在現(xiàn)行情況下并不能通過壓力測試。依賴二按或發(fā)展商按揭并在市場高峰期入市的買家則需要支付更高昂的供款，而估值不足也令轉按更加困難。

報告還指出，由于租金收入不足以彌補按揭支出，樓市投資者正面對更嚴峻的情況。在此輪加息周期中，每月按揭利息已上升逾一倍， 租金增長則落后。截至2023年7月，甲類住宅單位的租金指數(shù)仍較2019年底低9%?，F(xiàn)時超過8000個在2018年中至2020年中由非首次置業(yè)買家購入的住宅物業(yè)已不受額外印花稅的約束。這批投資客可能會傾向于出售住宅資產(chǎn)以投資到回報較好的資產(chǎn)類別。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如表示，樓市無疑正面臨重大挑戰(zhàn)。去年宣布的買家印花稅退稅措施對于幫助外來人才入市的效果微乎其微。今年首8個月涉及買家印花稅的交易數(shù)量與去年同期相比僅僅持平。該行認為，將針對非本地買家的買家印花稅的支付時間從購買時推遲到出售時，可以增強樓市的穩(wěn)定性并同時壓抑投機需求。外來人才在這樣的調整下可以更容易地進入市場，而不是數(shù)年以后，從而在短期內對樓市提供重要的支持。該調整將有助于穩(wěn)定樓價走勢和降低樓價尋底尋得更深的可能性。