國泰君安：未來一個季度樓市將迎來銷售邊際改善

智通財經(jīng)APP獲悉，國泰君安發(fā)布研究報告稱，8月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)顯示樓市整體數(shù)據(jù)邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數(shù)的進(jìn)一步走低，預(yù)計4季度數(shù)據(jù)會有翹尾，一方面反映政策出臺后的效果，另一方面來自于基數(shù)效應(yīng)。但開發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進(jìn)一步的政策呵護(hù)仍然需要。接下來將迎來存量按揭貸款利率的調(diào)整，在調(diào)整完畢后，觀察對新增按揭貸款利率的傳導(dǎo)影響，若能夠進(jìn)一步帶動新增部分的調(diào)降，對樓市的支持作用將進(jìn)一步體現(xiàn)。

繼續(xù)推薦開發(fā)和園區(qū)板塊。關(guān)注一線城市本土企業(yè)，受益首開股份(600376.SH)等，龍頭如保利發(fā)展(600048.SH)等依然是中期首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，招商蛇口(001979.SZ)等。

▍國泰君安主要觀點(diǎn)如下：

作為一線城市，廣州率先調(diào)整限購政策，由于是非核心區(qū)，預(yù)計對周邊城市的虹吸效應(yīng)并不明顯，有利于提振樓市信心。

一線城市限購政策最早是從2010年開始實(shí)施，并于2017年逐步推廣到重點(diǎn)一二線城市。當(dāng)前，作為一線城市，廣州率先調(diào)整政策，政策主要包含3個部分：1)限購區(qū)域縮小至核心區(qū)，戶籍居民主城區(qū)限購2套;2)非戶籍居民社保繳納年限從5年縮短至2年;3)增值稅免征年限從5年減少至2年。

整體來看，政策做了適度放松，對于限購政策來說，由于是放開非核心區(qū)限購，后續(xù)需要觀察購房群體構(gòu)成，若是廣州本地居民，則主要是對新房改善需求，若為外地居民，則有一定的虹吸效應(yīng)。預(yù)計廣州非核心區(qū)對周邊城市的虹吸效應(yīng)并不明顯，因此，對提振樓市信心會更有幫助。

本輪針對一線城市的政策呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢，單次政策力度均較溫和，但出臺的頻次高，讓樓市平穩(wěn)的政策意圖明顯。

自7月底住建部會議提出一線城市的政策可以適度優(yōu)化以來，一線城市的響應(yīng)速度整體較快，從具體的措施來看，整體呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢。以目前政策手段來看，主要是針對存量貸款利率、認(rèn)房不認(rèn)貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包含本次廣州非核心區(qū)限購放開在內(nèi)，政策力度均不是過往的大力刺激，均是溫和放開。

但有別于此前寬松周期，當(dāng)前出臺的政策密度較高，但保留了未來進(jìn)一步放松的空間，使得政策周期和樓市周期共振，對沖式政策出臺方式整體呈現(xiàn)出讓樓市平穩(wěn)發(fā)展意味，而非刺激，即發(fā)現(xiàn)樓市疲軟、則給一定的政策紅利，然后再觀察效果。

維持未來一個季度將迎來銷售邊際改善的判斷，但樓市信心仍需要呵護(hù)，觀察按揭貸款利率調(diào)整的幅度。

8月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)顯示樓市整體數(shù)據(jù)邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數(shù)的進(jìn)一步走低，預(yù)計4季度數(shù)據(jù)會有翹尾，一方面反映政策出臺后的效果，另一方面來自于基數(shù)效應(yīng)。但開發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進(jìn)一步的政策呵護(hù)仍然需要。

接下來將迎來存量按揭貸款利率的調(diào)整，在調(diào)整完畢后，觀察對新增按揭貸款利率的傳導(dǎo)影響，若能夠進(jìn)一步帶動新增部分的調(diào)降，對樓市的支持作用將進(jìn)一步體現(xiàn)。

風(fēng)險提示：

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