中金：維持萬物云(02602)“跑贏行業(yè)”評級 目標(biāo)價42.5港元

智通財經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持萬物云(02602)“跑贏行業(yè)”評級，目標(biāo)價42.5港元。考慮到公司蝶城戰(zhàn)略落地成果逐步顯現(xiàn)(如蝶城內(nèi)項(xiàng)目外拓保持增長、基礎(chǔ)物管毛利率逆行業(yè)趨勢上行)，疊加過去半年來地產(chǎn)beta下行、及市場對公司增長確定性預(yù)期調(diào)整帶來逢低布局機(jī)會，該行維持萬物云為行業(yè)首推標(biāo)的，看好當(dāng)前估值下其中長期市值成長空間。該行重申其為物管行業(yè)中具備全戰(zhàn)略領(lǐng)先優(yōu)勢的alpha型標(biāo)的。

中金主要觀點(diǎn)如下：

資產(chǎn)視角：以高效率為高價值資產(chǎn)提供多元服務(wù)。具體可拆解為三要素：

要素1：篩選高價值資產(chǎn)。存量端，萬物云一二線城市管理面積占比及單城市項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)先行業(yè)、且在部分選定價值街道內(nèi)密度更高;增量端，萬物云項(xiàng)目拓展及退出均聚焦價值街道，如1H23蝶城內(nèi)新拓住宅年化飽和收入9.91億元、同增雙位數(shù)以上;截至1H23，該行估計蝶城內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)住宅物管飽和收入已達(dá)6成。往前看，該行看好萬物云以品牌及團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢鞏固其在存量住宅外拓市場中份額。

要素2：成本及效率占優(yōu)。2022下半年開啟蝶城改造至今，公司拓展投入(帶資進(jìn)場項(xiàng)目承諾投入隱含P/S0.26倍左右)、改造投入(單蝶城投入約200萬元)、成果釋放節(jié)奏(已驗(yàn)收102個改造完畢蝶城、平均毛利率提升4ppt)均好于此前預(yù)期。往前看，該行認(rèn)為公司住宅物管毛利率拐點(diǎn)已現(xiàn)，若前端項(xiàng)目拓展順利、改造投入及成效與當(dāng)前相仿，疊加疫情成本消除及退出虧損項(xiàng)目影響，則該行預(yù)計2023-2025年住宅物管毛利率有望分別同比提升2.7/0.7/0.3ppt。此外，公司亦注重中介、美居等資產(chǎn)類增值服務(wù)的成本管控。

要素3：按需嵌入多元服務(wù)。該行認(rèn)為“提供精確匹配底盤資產(chǎn)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”為萬物云在蝶城基礎(chǔ)上延展增值服務(wù)的核心競爭力。舉例而言，公司在樓齡10年以上項(xiàng)目密集的蝶城逐步嵌入局部裝修產(chǎn)品，1H23試點(diǎn)40個蝶城合同額同比增長65.5%至1.6億元。

客戶視角：圍繞客戶需求、深挖客戶價值。

針對商企客戶，采用深耕頭部客戶、延展一站式服務(wù)策略，根據(jù)公司公告頭部客戶外包服務(wù)金額及萬物云市占率，該行認(rèn)為深耕大客戶或有望為其帶來較充足的業(yè)務(wù)延展空間;針對政府類客戶，以合資公司形式提供總包商服務(wù)、并在此基礎(chǔ)上提供科技化產(chǎn)品;針對住宅客戶，一方面以行業(yè)龍頭身份持續(xù)致力于完善社區(qū)治理底層制度、提升居民參與意識，另一方面注重以服務(wù)質(zhì)量提升業(yè)主信任感。

風(fēng)險提示：住宅物管毛利率提升幅度或速度不及預(yù)期;前端外拓不及預(yù)期。