中信證券：地產(chǎn)行業(yè)正從周期底部向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變 短期機(jī)會(huì)在于政策放松后的需求復(fù)蘇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，2023年7月以來(lái)，房地產(chǎn)政策明顯放松，認(rèn)房不認(rèn)貸落地、存量按揭利率下調(diào)、多地放松限購(gòu)，行業(yè)正從周期底部向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。行業(yè)短期機(jī)會(huì)在于政策放松后的需求復(fù)蘇，中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)來(lái)自城中村改造和保障房建設(shè)帶來(lái)的增量業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)唯有持續(xù)發(fā)展，才能解決問(wèn)題，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地，推進(jìn)庫(kù)存換牌提質(zhì)的企業(yè)，未來(lái)收入和盈利能力彈性更大，在行業(yè)新發(fā)展模式中取得先機(jī)。

▍中信證券主要觀(guān)點(diǎn)如下：

樣本企業(yè)收入企穩(wěn)回升，盈利能力尚未好轉(zhuǎn)。

2023年上半年，樣本企業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)0.5%，盈利能力尚未好轉(zhuǎn)，毛利率和歸母凈利率同比分別下降1.6和0.1個(gè)百分點(diǎn)。2023年2-4月，需求集中釋放推動(dòng)企業(yè)合同負(fù)債企穩(wěn)回升，截至上半年年末，樣本企業(yè)合同負(fù)債較2022年年末增長(zhǎng)14.1%，覆蓋2022年?duì)I業(yè)收入的1.2倍。在行業(yè)持續(xù)下行周期，企業(yè)應(yīng)付賬款同比降低10.1%，房企經(jīng)營(yíng)性杠桿顯著下降。

企業(yè)也在壓降成本費(fèi)用，2023年上半年，樣本企業(yè)管理費(fèi)用同比下降11.4%，管理費(fèi)用率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至2.7%;但銷(xiāo)售費(fèi)用同比增長(zhǎng)6.4%至234億元，反映在行業(yè)下行周期企業(yè)，銷(xiāo)售難度加大，營(yíng)銷(xiāo)投入增加。

銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)，是企業(yè)最重要現(xiàn)金流入。

2023年上半年，樣本企業(yè)銷(xiāo)售金額合計(jì)16,526億元，同比增長(zhǎng)19.5%。根據(jù)億翰數(shù)據(jù)，2023年7、8月，樣本企業(yè)銷(xiāo)售金額同比分別下降26.0%、26.1%。

企業(yè)持續(xù)壓降有息負(fù)債，截至2023年上半年末，樣本企業(yè)有息負(fù)債總額24,224億元，較2022年年末下降0.6%。2023年上半年，8家A股樣本企業(yè)銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)的現(xiàn)金流入6,593億元，同比增長(zhǎng)20.2%，覆蓋短期有息負(fù)債的135%;這些企業(yè)近12個(gè)月銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)的現(xiàn)金流入覆蓋有息負(fù)債整體的54%。

企業(yè)投資意愿仍然不足。

2023年上半年，10家公告新增土儲(chǔ)的企業(yè)合計(jì)新獲取土地總價(jià)4,070億元，同比增長(zhǎng)4.4%，占當(dāng)期銷(xiāo)售金額30%，較2022年年末下降2個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)拿地力度持續(xù)下行，推動(dòng)土儲(chǔ)進(jìn)一步收縮。截至2023年上半年末，12家公告土儲(chǔ)的本企業(yè)土儲(chǔ)面積達(dá)到72,373萬(wàn)平，同比降低13.9%，按上半年銷(xiāo)售面積推測(cè)，預(yù)計(jì)可以滿(mǎn)足2-3年銷(xiāo)售。

由于去化困難，企業(yè)普遍壓降開(kāi)工，降低建安支出。2023年上半年，7家企業(yè)新開(kāi)工面積合計(jì)2,870萬(wàn)平米，同比降低27%，9家企業(yè)竣工面積合計(jì)6,173萬(wàn)平，同比降低1%。截至2023年上半年年末，6家企業(yè)待建/在建面積比為47%，較2022年年末上升5個(gè)百分點(diǎn)。

唯有持續(xù)發(fā)展，才能解決問(wèn)題。

以企業(yè)2023年上半年拿地強(qiáng)度25%為標(biāo)準(zhǔn)，將樣本企業(yè)分為積極拿地和不積極拿地企業(yè)。2023年上半年，積極拿地企業(yè)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25.2%，不積極拿地企業(yè)下降1.4%。

企業(yè)只有持續(xù)獲取高質(zhì)量土地，才能維持充?？墒圬浿?，保證銷(xiāo)售回款，改善盈利能力。2023年上半年，積極拿地企業(yè)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)19.5%，歸母凈利率同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，不積極拿地企業(yè)則同比下降19.9%和2個(gè)百分點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

地產(chǎn)政策放松節(jié)奏及力度不及預(yù)期，行業(yè)基本面持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力下行的風(fēng)險(xiǎn);行業(yè)下行，企業(yè)計(jì)提減值的風(fēng)險(xiǎn);核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)。