保交付成效顯著，中南建設（000961）基本面有望進一步改善

由于“保交樓”可帶動房地產開發(fā)項目竣工速度的加快，有效防范商品住房逾期交付風險，提振購房者信心，穩(wěn)定市場預期用，因此“保交樓”是行業(yè)目前最主要的任務之一。

而自2022年7月28日中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”以來，已有一年之久。在這一年的努力下，“保交樓”工作進展如何，已成為了市場關注的重點。

據住建部此前披露，目前全國保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%，項目整體進展良好。

具體到企業(yè)層面，各房企均在穩(wěn)步推進 “保交樓”，而始終把“保交付”放在首位的中南建設(000961)也于8月30日交出了最新答卷。

據公司的半年報顯示，中南建設報告期內的收入為228.1億元，同比下降5.5%;凈虧損5.2億元，同比減虧63.2%;歸屬上市公司股東的凈虧損為8億元，虧損減少50.6%。若對中南建設的業(yè)務經營進行拆解，能發(fā)現公司的實際經營情況比上述的數字展現出的更好。

智通財經APP了解到，中南建設上半年房地產業(yè)務其實已實現基本盈利，虧損主要是因為建筑業(yè)務非良性循環(huán)下收入確認不正常，以及應收款項未能收回導致計提減值準備4.3億元。而房地產業(yè)務能實現基本盈利主要有三方面的原因：

其一是“保交付”的加速推進帶動竣工面積增長。報告期內，中南建設新增融資約11億元，其中政策性專項借款22筆，融資展期31筆，成功的融資為公司 “保交付”奠定堅實基礎。

據中南建設管理層介紹，公司上半年于近40座城市累計交付80個批次，共計4.5萬套房屋，交付規(guī)模在全行業(yè)中排名13位。

“保交付”的全力推進，中南建設報告期內竣工面積423.2萬平方米，同比增長22.3%，這帶動公司上半年房地產業(yè)務結算收入201億元，同比增加2.8%，結算毛利率為14.26%，同比增加4.23個百分點。

中南建設表示，公司在“保交付”的同時，緊抓施工質量，報告期內多個項目交付滿意度高，第三方交付評估水平有明顯提升。公司下半年將圍繞“保交付”持續(xù)推進全流程管控體系，完善全交付周期服務，加強工程質量管理標準，進一步提升交付滿意度，爭取下半年再完成5.5萬套的交付任務。

其二，有針對性的調整不同項目的施工進度。面對房地產自4月開始下行的潛在風險，中南建設針對市場變化，調整項目施工進度，財報顯示，2023年上半年公司新開工面積69.8萬平方米，同比減少39.1%。新開工面積的降低，節(jié)約了公司的成本、運營開支。

其三，降本增效，持續(xù)提升經營質量。面對市場的挑戰(zhàn)，中南建設進一步嚴格控制支出，上半年銷售費用8.1億元，同比減少0.4%，管理費用7億元，同比減少40%，財務費用3.4億元，同比減少60.3%，降本增效成績顯著。

值得注意的是，作為房地產行業(yè)中不依賴有息負債的企業(yè)，中南建設報告期內面對市場挑戰(zhàn)保持了戰(zhàn)略定力。截至2023年6月末，公司有息負債(含期末應付利息)為462.2億元，較2022年末減少13.3億元，有息負債與總資產的比值繼續(xù)在行業(yè)中保持最低水平。

展望下半年，受益于進一步的政策支持，中南建設的發(fā)展有望進一步企穩(wěn)。自7月中央政治局會議提出“適時調整優(yōu)化房地產政策”之后，一系列針對供需兩端的房地產刺激政策隨之推出，從上市房企再融資松綁、到降低首付比例、降低房貸利率，再到“認房不認貸”等措施，展現了出市場若不恢復便會持續(xù)加強的緊迫感，這也說明房地產行業(yè)后續(xù)恢復將會是大概率事件。

而行業(yè)的復蘇，將會是一場交付能力的大比拼，而中南建設有望展示實力。

據財報顯示，中南建設上半年的經營性現金流入174.2億元，經營活動產生的現金流量凈額5.7億元，且連續(xù)六年保持正值，期末在手貨幣資金109.1億元。同時，公司股權融資在有序推進中，目前在回復深交所的第二輪問詢。若融資完成將進一步優(yōu)化公司資產負債表，增強“保交付”能力和抵御潛在風險的能力。

從可竣工面積來看，截至2023年6月末，中南建設全部開發(fā)項目469個，其中在建項目規(guī)劃建筑面積合計約 1908.0 萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約674.2萬平方米，可竣工資源總面積2582.3 萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約 64%。充足的可竣工面積是中南建設可持續(xù)發(fā)展的基石。

而從合同負債來看，截至2023年6月30日，中南建設合并報表范圍內已售未結算的合同負債有1054億元，是公司2023年上半年結算收入的5.2倍。在未來的兩三年中，中南建設的收入有可靠的保障。

綜合來看，在上半年行業(yè)的低迷階段，中南建設全力“保交付”下實現了房地產業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展，向市場展示了其經營的韌性。進入下半年后，隨著供需兩端政策的不斷推出，中南建設基本面有望在市場的復蘇中進一步改善。