平安證券：8月百強(qiáng)房企成交持續(xù)探底 短期板塊政策博弈機(jī)會仍在

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報告稱，8月單月百強(qiáng)房企銷售額3775億元，環(huán)比下降0.9%，同比下降37.6%，同比降幅較7月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)，同時，統(tǒng)一全國住房貸款首付比例，打開限購城市首付比例下調(diào)想象空間，存量首套房貸利率下調(diào)，降低購房者月供壓力。該行認(rèn)為8月百強(qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大，成交延續(xù)探底。市場低迷之下，中央及各部位密集發(fā)聲釋放利好信號，短期板塊政策博弈機(jī)會仍在，中長期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。

事項(xiàng)：1)克而瑞公布2023年1-8月百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù);2)央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》;3)央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

平安證券主要觀點(diǎn)如下：

8月百強(qiáng)成交持續(xù)探底，房企格局延續(xù)分化：

8月單月百強(qiáng)房企銷售額3775億元，環(huán)比下降0.9%，同比下降37.6%，同比降幅較7月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn);銷售面積2173萬平米，環(huán)比下降3.5%，同比下降41.3%，同比降幅較7月擴(kuò)大4.5個百分點(diǎn)。受此影響，1-8月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降10%、銷售面積同比下降20%，降幅較1-7月擴(kuò)大4.1個、3個百分點(diǎn)。從具體房企來看，保利發(fā)展1-8月銷售額2990億元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中越秀地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)8月單月銷售額同比表現(xiàn)相對較好，分別增長18.1%、下降8.8%、14.2%;越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)1-8月累計(jì)銷售額同比表現(xiàn)相對較好，分別增長61.4%、38.9%、30.8%。

統(tǒng)一全國住房貸款首付比例，打開限購城市首付比例下調(diào)想象空間：

根據(jù)央行、金融監(jiān)管總局規(guī)定，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，為后續(xù)限購城市首付比例下調(diào)打開了想象空間，預(yù)計(jì)樓市下行壓力較大的限購城市有望率先落地;同時二套住房利率政策下限由不低于LPR加60個基點(diǎn)調(diào)整為不低于LPR加20個基點(diǎn)，有利于降低改善性需求的置業(yè)成本。

存量首套房貸利率下調(diào)，降低購房者月供壓力：

存量房貸利率方面，對于符合條件的存量首套住房貸款，可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度或由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款，調(diào)整后利率不低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。存量房貸利率調(diào)整一方面可節(jié)約借款人利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)投資;另一方面有助于有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入影響，同時可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款空間，減少風(fēng)險隱患。

投資建議：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)、中國海外發(fā)展(00688)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)等。

同時建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)、東方雨虹(002271.SZ)、科順股份(300737.SZ)、偉星新材(002372.SZ)等。

風(fēng)險提示：1)核心城市跟進(jìn)調(diào)整不及預(yù)期風(fēng)險;2)樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險：近期樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)，若政策改善無法有效刺激需求，將導(dǎo)致銷售修復(fù)低于預(yù)期風(fēng)險;3)個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形。