內(nèi)地房企齊南下 正榮地產(chǎn)(06158)能否復(fù)刻內(nèi)房股的成功之路

本周三(12月27日)，綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“正榮地產(chǎn)”)(06158)正式通過港交所聆訊并于今起招股，宣告著又一家內(nèi)房企業(yè)登陸港股。

上市招股書顯示，正榮地產(chǎn)將在香港IPO中發(fā)行10億股，香港發(fā)售股份占10%，90%為國際發(fā)售，另有15%的超額配股權(quán)，擬集資約5億美元(約39億元)。建銀國際為獨家保薦人。

此外，招股價介于每股3.40-4.08港元，招股時間為12月28日至1月8日，預(yù)期定價日為2018年1月9日，并于1月16日上市交易。

內(nèi)房遺珠終上市

成立于1998年的正榮集團(tuán)從江西起家，主席歐宗榮是福建莆田人，也是福建著名房地產(chǎn)家族歐式三兄弟中的老二，其胞弟歐宗洪是港股上市內(nèi)房企融信中國(03301)的控股股東。

比起行事相對高調(diào)的弟弟，歐宗榮可以說是閩系房企中的“潛行者”，在很長一段時間內(nèi)正榮集團(tuán)一直深耕海西經(jīng)濟(jì)帶的贛閩二省，在江西宜春、南昌以及福建莆田、福州等城市都有正榮的身影。

直到2013年，站穩(wěn)腳跟的正榮地產(chǎn)開始進(jìn)軍長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，此后公司在上海、南京、蘇州、長沙等城市大舉拿地，躋身全國性房企的行列，而在長三角的布局也為其此后的迅速發(fā)展壯大奠定了基礎(chǔ)。

截至2017年中期，正榮已在中國四個地區(qū)(包括長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū))的15個城市擁有68處處于不同開發(fā)階段的物業(yè)組合，應(yīng)占總建筑面積為1120萬平方米。

據(jù)克而瑞歷年公布的數(shù)據(jù)，2014年至2016年，正榮的合約銷售額分別為169億、306億和490億元，排名也從2014年的42位提升到25名左右。

此外，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告，正榮地產(chǎn)排在了第23位，相比去年上升了4個排位，基本上屬于內(nèi)地房企的第二梯隊：

而從上市情況來看，500強中排名前30的房企超過九成都已在A股市場或港股市場上市，其中港股還占據(jù)了相對較大的比例，而正榮地產(chǎn)則是除融僑集團(tuán)以外最后一家上市的國內(nèi)房企30強，按訂約銷售計在所有未上市私營房地產(chǎn)開發(fā)商中排名首位，也算得上內(nèi)房企中的“滄海遺珠”了。

高增長背后的高負(fù)債

財務(wù)方面，根據(jù)正榮地產(chǎn)此前發(fā)布的招股書數(shù)據(jù)，公司去年的收益從2014年的30.4億元增長至146.04億元，而今年上半年的收益也達(dá)到了80.85億元，同比增長近50%，預(yù)計今年年底將達(dá)到200億元左右，整體處于較高速增長階段。

而從拿地情況來看，從不久前中國指數(shù)研究院公布的2017年1-11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜來看，正榮今年前11個月拿地金額達(dá)到了182億，排名僅次于萬科，期內(nèi)拿地面積也有270萬平方米：

當(dāng)然，拿地多帶來的最大問題就是負(fù)債的增加，事實也的確如此，數(shù)據(jù)顯示從2014年到2016年的三年間，正榮地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，截至今年7月底赤字更是接近7億元，這也意味著公司賣房的錢可能都不夠拿地。

對此，正榮地產(chǎn)也在招股書的風(fēng)險因素中提到，公司維持相當(dāng)高的借貸水平為公司的營運提供資金，截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年，正榮地產(chǎn)的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。

不過從招股書中公布的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，今年上半年其負(fù)債率反而有所下降：2016年底正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為248%，資產(chǎn)負(fù)債率為90%，到2017年中降至81%。

其實這一數(shù)字在香港上市的內(nèi)房企中不算太高，這種高負(fù)債模式在內(nèi)房企中也并不少見，因為自從2017年以來，內(nèi)地樓市已經(jīng)不再處于“超級繁榮期”，盡管新房銷售量再創(chuàng)高峰，但量價增速都大幅回落，對于正榮這樣的二線房企來說，繼續(xù)“跑量”也是最好的辦法。

不過到了2018年，全國房地產(chǎn)市場將由去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿，總體進(jìn)入平穩(wěn)放緩階段，房價結(jié)束快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步放緩，將視線放至更長的周期方為上策。

而面臨整個房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿和樓市平緩發(fā)展的外部環(huán)境，近20年以來以數(shù)量驅(qū)動的房地產(chǎn)時代或?qū)⑿娼Y(jié)束，對此正榮地產(chǎn)將作出何種應(yīng)對，也將直接決定公司赴港上市后的表現(xiàn)。