“尷尬”的寶龍地產(chǎn)(01238) 一塊地皮比公司還值錢

本文來自“阿爾法工場”微信公眾號(hào)，作者為“人大相食”。本文僅供投資者參考，不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

中國恒大(03333)和融創(chuàng)中國(01918)等內(nèi)房股最近股價(jià)大跌，為對(duì)比尋找“搬磚”機(jī)會(huì)，筆者統(tǒng)計(jì)了所有內(nèi)房股的估值情況。

出乎意料的，寶龍地產(chǎn)(01238)引起我的注意——不為別的，低估，簡直太低估了。

翻遍港股上的內(nèi)房股，你都找不到比寶龍地產(chǎn)更便宜的了(截至12月26日，寶龍地產(chǎn)動(dòng)態(tài)PE為4.41倍，PB為0.52倍)。

同期內(nèi)房股龍頭融創(chuàng)PB為4.65倍，恒大PB為2.81倍。

甚至就連保利地產(chǎn)的“附庸”保利置業(yè)集團(tuán)(00119)，以及資金鏈一度斷裂而差點(diǎn)賣身融創(chuàng)的綠城中國(HK:03900)，PE和PB都比寶龍地產(chǎn)高出不少。

買不買?等等，估值并不是投資的理由。在港股，通常情況下，你花在“煙屁股”上的時(shí)間成本是驚人的。

但有意思的是，寶龍地產(chǎn)的股息率很可觀。

2016年年度分配0.16港元，2017年中期分配0.054港元，按當(dāng)時(shí)股價(jià)折算股息率為7.03%。

另外據(jù)資深投資人介紹，其2017年年度分配有望達(dá)到0.22港元，2018年中期分配有望達(dá)到0.08港元，現(xiàn)價(jià)3.51元的股價(jià)對(duì)應(yīng)股息率為8.55%。

這就有點(diǎn)意思了，高股息率可以說是一個(gè)隱形的底部支撐。

那么，看起來還行的寶龍地產(chǎn)，問題究竟出在哪?筆者看來，其不受“市場先生”待見，可能有三個(gè)原因：

1、政策不明朗。

房市進(jìn)入五限時(shí)代——限購、限貸、限價(jià)、限售、限商，未來會(huì)不會(huì)出臺(tái)更加不利的政策?有一種觀點(diǎn)認(rèn)為投資房地產(chǎn)是與大勢對(duì)抗，肯定討不著好。

其實(shí)對(duì)此倒不必過度悲觀，政策是限制不是扼殺，房地產(chǎn)始終是中國的支柱產(chǎn)業(yè)這一點(diǎn)，很長很長時(shí)間都不會(huì)改變?！胺孔〔怀础笔菆D穩(wěn)定而不是讓房價(jià)大幅下跌。

但凡事一定要往最不利的方向設(shè)想，做最壞的打算，房價(jià)大幅下跌寶龍地產(chǎn)怎么辦?這個(gè)時(shí)候，就要拼成本了，誰拿地成本低，誰抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

只說一個(gè)數(shù)據(jù)：寶龍地產(chǎn)的樓板價(jià)，僅占平均銷售價(jià)的13%。

2、轉(zhuǎn)型期的財(cái)務(wù)“焦慮”。

前幾年寶龍為完成二三線向一二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，曾借熱錢低價(jià)拿地，但融資成本很高。

寶龍地產(chǎn)近幾年財(cái)報(bào)披露的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，足可說明問題。2014年-2016年，寶龍地產(chǎn)的融資成本分別為0.31億元、3.64億元(飆升十一倍)、6.79億元(比去年又提高近一倍)。

但最艱難的時(shí)刻，可能已經(jīng)過去了。2017年上半年融資成本1.89億，同比下降35%?？赡芤?yàn)樨?cái)務(wù)情況改善，穆迪、標(biāo)普等機(jī)構(gòu)在看淡中國房地產(chǎn)的情況下，竟紛紛調(diào)高寶龍地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)。

3、商業(yè)地產(chǎn)走下坡路。

人們不免擔(dān)心，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量嚴(yán)重過剩，電商或許對(duì)其將產(chǎn)生巨大沖擊。

現(xiàn)實(shí)情況往往與人們拍腦袋得出的結(jié)論大相徑庭，不要管那些扯不清的宏觀環(huán)境，直接用數(shù)據(jù)說話。

寶龍地產(chǎn)自持物業(yè)的租金和管理收入年年高速增長：

2014年租金和物業(yè)管理收入9.12億元;

2015年租金和物業(yè)管理收入11.01億元;

2016年租金和物業(yè)管理收入13.91億元;

據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度測算，2017年至2020年租金和物業(yè)管理收入將可能達(dá)到18億、23億、27億、30億。

低估，分紅，自持物業(yè)收入并不拖后腿，這三點(diǎn)已經(jīng)構(gòu)成了投資邏輯。如果你還覺得不夠，那再添“一把火”。

忘掉寶龍地產(chǎn)的租金收入，來看看它的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2017年合約銷售應(yīng)該能達(dá)到210億元(根據(jù)月營運(yùn)數(shù)據(jù)推測);

2018年合約銷售應(yīng)該能達(dá)到400億元(管理層對(duì)外目標(biāo)，對(duì)內(nèi)目標(biāo)是500億到600億);

目前寶龍地產(chǎn)可售貨值上千億。

寶龍地產(chǎn)的“海南?？诃h(huán)球100寶龍城”項(xiàng)目，更是一項(xiàng)隱蔽資產(chǎn)?？偨ㄖ娣e185萬平米，彼時(shí)(2016年)拿地價(jià)格是1450元每平米——而不久前，北辰實(shí)業(yè)在旁邊拿了一塊地的價(jià)格是1.15萬元每平米——一來一去，僅土地升值就186億元，大大超過目前的140億港元的市值。真尷尬，一塊地皮就比公司還值錢。這個(gè)項(xiàng)目明年的收入應(yīng)該能有50億元。

或許等到2018年底，寶龍地產(chǎn)又會(huì)變成一家1到2倍PE的公司。

正是基于以上邏輯，寶龍地產(chǎn)的主要股東不斷增持，這直接導(dǎo)致股價(jià)一波上漲。

2017年9月，董事長許健康的小女兒許華芬增持1197萬股;

2017年6月，許華芳、施思妮、藍(lán)天控股等主要股東增持3503萬股;

以上增持占總股本的2.2%，目前大股東許健康家族持股超過70%。

總結(jié)下來，寶龍地產(chǎn)的投資亮點(diǎn)是低估、分紅率高且成長性十足，主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是房地產(chǎn)政策不明朗。值得一提的是穆迪、標(biāo)普等機(jī)構(gòu)在看淡中國房地產(chǎn)的情況下，竟紛紛調(diào)高寶龍地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)。

這樣的寶龍地產(chǎn)你怎么看?（編輯：王夢艷）

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