中信證券：地產(chǎn)基本面仍處下行通道 政策有望促進(jìn)走穩(wěn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2023年5、6、7月商品房銷量持續(xù)走弱，而7月24日政治局會(huì)議后，多地方政府表態(tài)將發(fā)布有效提振樓市的政策。短期基本面呈現(xiàn)出新房銷售持續(xù)下行，二手房短期走穩(wěn)的分化狀況。預(yù)計(jì)在后續(xù)政策催化下，潛在購房需求釋放，購房意愿回升，新房銷售基本面有望軟著陸，建議關(guān)注高能級(jí)城市政策提振、改善型住房需求、城中村改造等因素催化的地產(chǎn)板塊結(jié)構(gòu)性行情。

▍中信證券主要觀點(diǎn)如下：

地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

7月24日至今，各地紛紛發(fā)聲表示將優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)各地方政府官網(wǎng)，20個(gè)重點(diǎn)城市中，深圳、廣州、北京等11城均表態(tài)將要或已經(jīng)發(fā)布提振需求政策。

地方政策仍有較多發(fā)力空間，在首套房貸的首付最低比例上，20個(gè)重點(diǎn)城市中僅鄭州所有區(qū)域的最低首付比例均為20%，6城的非核心區(qū)域最低首付比例為20%，另外13城要求所有區(qū)域的最低首付比例均在30%及以上。

新房交易仍處下行通道。

商品房交易量仍處低位，根據(jù)Wind、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年7月，30大中城市商品房成交量同比下降29.5%;8月前15日，30大中城市商品房成交量環(huán)比7月前15日下降7.9%。30個(gè)大中城市內(nèi)，2023年7月，一線、二線、三線商品房交易量同比下降14%、40%、23%，一線城市同比降幅較低。同期，一線城市中，北京商品住宅成交量同比增長(zhǎng)31%，上海、廣州、深圳同比減少19%、33%、7%。

二手房銷售初步止跌，一線城市環(huán)比增幅最高。

從100座樣本城市的二手房成交量來看，根據(jù)各主要中介平臺(tái)(含我愛我家、兔博士、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、貝殼平臺(tái)，下同)的數(shù)據(jù)，2023年7月，100座樣本城市二手房成交量同比下降13%，環(huán)比提升6.5%;7月1日至7月31日，滾動(dòng)7日平均成交量增長(zhǎng)11.7%。

分環(huán)線來看，7月各環(huán)線二手房成交量均環(huán)比正增長(zhǎng)，一線城市同比降幅最高但環(huán)比增幅也最高。分戶型來看，優(yōu)質(zhì)二手住房交易量同比較穩(wěn)健，一居二居、三居、三居以上房型的交易量同比減少18%、7%、0.9%;各戶型環(huán)比上月同期均正增長(zhǎng)，其中一居二居戶型的增速最快。

全國(guó)土地成交同比量?jī)r(jià)齊減。

全國(guó)土地成交量下降，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，100個(gè)大中城市的供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降4%，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降59%，樓面均價(jià)同比下降3%。

分環(huán)線看，7月各環(huán)線土地市場(chǎng)成交面積同比均走弱，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，100大中城市內(nèi)，一線城市成交住宅類用地的土地規(guī)劃建筑面積同比減少32%，成交土地樓面均價(jià)同比減少22%，而二、三線城市也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊減趨勢(shì)。

境內(nèi)國(guó)企融資通暢，非國(guó)企凈融資額持續(xù)下行。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年7月，境內(nèi)融資總額持續(xù)增長(zhǎng)，以上市日期計(jì)算，7月境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)債券發(fā)行總額達(dá)到618.9億人民幣，凈融資額91.26億人民幣，其中國(guó)企凈融資額212億人民幣，非國(guó)企凈融資金額-158.55億。2023年以來，國(guó)企連續(xù)6個(gè)月單月凈融資額為正，非國(guó)企連續(xù)7個(gè)月單月凈融資額為負(fù)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

基于多個(gè)中介平臺(tái)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問題，進(jìn)而可能影響到相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;地產(chǎn)銷售不及預(yù)期;地產(chǎn)扶持政策執(zhí)行進(jìn)度、效果不及預(yù)期。