東吳證券：預(yù)期扭轉(zhuǎn)疊加成本端壓力的緩解 物業(yè)行業(yè)將面臨估值與業(yè)績雙重修復(fù)機(jī)會

智通財經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研究報告稱，此次相關(guān)主管部門的一系列表態(tài)，已經(jīng)在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期，進(jìn)而緩解市場對物業(yè)行業(yè)過于悲觀的預(yù)期。隨著市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期扭轉(zhuǎn)疊加成本端壓力的緩解，物業(yè)行業(yè)將面臨估值與業(yè)績雙重修復(fù)的機(jī)會，央國企的業(yè)績將獲得更快的修復(fù)，而優(yōu)質(zhì)民企的估值則具備更強(qiáng)的彈性。從中長期維度來看，行業(yè)估值將出現(xiàn)分化，而現(xiàn)金流情況較好的公司將獲得更高的估值水平。

推薦：華潤萬象生活(01209)、保利物業(yè)(06049)、越秀服務(wù)(06626)、綠城服務(wù)(02869)、雅生活服務(wù)(03319)、新城悅服務(wù)(01755)，建議關(guān)注中海物業(yè)(02669)、濱江服務(wù)(03316)。

東吳證券主要觀點如下：

物業(yè)行業(yè)重大邊際變化，將迎估值與業(yè)績的雙重修復(fù)：

今年以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)并未出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象，疊加不甚理想的2022年年報業(yè)績，物業(yè)行業(yè)的走勢并不理想。截止至今年8月2日，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)(HSPSM)年初至今跌幅為-25.2%，僅有如濱江服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余等個別公司年初至今獲得正收益。壓制物業(yè)公司股價的三大核心因素為：1)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的擔(dān)憂帶來對估值的壓制;2)業(yè)績上同時受到關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)下滑和疫情在成本端的共同影響;3)部分公司前期收并購帶來的商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷拖累業(yè)績。在當(dāng)下時點，上述幾條中已有部分因素開始發(fā)生變化。

房地產(chǎn)政策預(yù)期扭轉(zhuǎn)，有望助物業(yè)板塊整體估值修復(fù)。

繼7月24日政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的表述出現(xiàn)重大變化后，住建部和央行也先后表態(tài)，適時優(yōu)化調(diào)整政策，幫助房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展。該行認(rèn)為，此次相關(guān)主管部門的一系列表態(tài)，已經(jīng)在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期，進(jìn)而緩解市場對物業(yè)行業(yè)過于悲觀的預(yù)期。目前行業(yè)大部分公司2023年業(yè)績對應(yīng)的估值均已回落至15倍以下，處于歷史較低水平。該行判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期扭轉(zhuǎn)也有望為物業(yè)公司帶來估值修復(fù)，但公司間的修復(fù)程度將出現(xiàn)明顯分化。

疫情影響褪去，成本端壓力有所緩解帶來業(yè)績的逐步恢復(fù)。

今年以來，疫情防控對物業(yè)公司的影響基本褪去，成本端的壓力較去年同比有所緩解。該行認(rèn)為，今年物業(yè)公司防疫相關(guān)成本的下降將對沖關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)利潤率的下滑，其整體利潤率有望環(huán)比企穩(wěn)，受前期收并購項目商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)攤銷影響較小的公司，其利潤率有望環(huán)比獲得修復(fù)。這一趨勢將從今年中報業(yè)績開始逐漸兌現(xiàn)，市場對物業(yè)公司利潤率持續(xù)下滑的擔(dān)心是過于悲觀的。

行業(yè)重回現(xiàn)金流邏輯，業(yè)務(wù)模式仍具優(yōu)勢。

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍然是行業(yè)的壓艙石業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)、良好的現(xiàn)金流是物業(yè)公司能夠獲得較高估值的核心原因。2022年起，行業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比有所下滑，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比有所提升，由此會帶來應(yīng)收款的下降及經(jīng)營性現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)。此外，由于2022年12月的特殊情況，部分原2022年的經(jīng)營性現(xiàn)金流入滯后到了2023年，因此物業(yè)公司今年中報的經(jīng)營活動現(xiàn)金流將有望略好于往年同期。從中長期維度來看，行業(yè)估值將出現(xiàn)分化，而現(xiàn)金流情況較好的公司將獲得更高的估值水平。

風(fēng)險提示：大股東/關(guān)聯(lián)方交付項目持續(xù)下降，地產(chǎn)銷售復(fù)蘇不及預(yù)期，社會總需求恢復(fù)緩慢。