光大證券：“物管進村”迎重要發(fā)展機遇 頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道

智通財經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報告稱，“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、城中村等存量片區(qū)功能。城中村改造與舊改，均屬于城市更新范疇。本次城中村改造，“物管進村”迎來重要發(fā)展機遇，物業(yè)從小區(qū)走向城市，實現(xiàn)從“讓居民生活更美好”到“深度參與城市治理”的跨越。頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道，市場空間廣闊，城中村改造也將提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，擴大物業(yè)管理行業(yè)空間。

光大證券主要觀點如下：

國常會提出，在超大特大城市實施城中村改造

2023年7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。要更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，鼓勵和支持民間資本參與，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

聚焦可持續(xù)運營，“物管進村”迎來重要發(fā)展機遇

“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、城中村等存量片區(qū)功能。城中村改造與舊改，均屬于城市更新范疇。本次城中村改造，“物管進村”迎來重要發(fā)展機遇，物業(yè)從小區(qū)走向城市，實現(xiàn)從“讓居民生活更美好”到“深度參與城市治理”的跨越。

推行物管進村，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋

招商積余進駐深圳市坪山區(qū)馬巒街道、萬物云進駐深圳市福田區(qū)沙頭街道，兩個經(jīng)典案例表明，改造須全面推行物管進村，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋;物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，確?？沙掷m(xù)發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在前期的改造規(guī)劃、中期協(xié)調(diào)各方參與力量、后期持續(xù)管理與運營方面均扮演重要角色，看好“物管進村”發(fā)展前景。

頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道，市場空間廣闊

物業(yè)進駐城中村，提供街道、片區(qū)的一體化綜合治理服務(wù)，包括街道環(huán)衛(wèi)清潔、安保巡查等，屬于城市服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，頭部物業(yè)企業(yè)基本都布局了城市服務(wù)賽道，2022年，碧桂園服務(wù)/保利物業(yè)/世茂服務(wù)/雅生活服務(wù)/萬物云城市服務(wù)收入分別為48.4/20.6/13.8/13.1/6.6億元;弗若斯特沙利文分析，2025年城市服務(wù)市場總收入將達到18857億元，2021年至2025年的復(fù)合增速為14.4%;另一方面，城中村改造也將提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，擴大物業(yè)管理行業(yè)空間。

物業(yè)管理板塊資本市場表現(xiàn)：受美聯(lián)儲加息以及房地產(chǎn)市場回暖進程緩慢等因素影響， 年初至7月28日，光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)累計下跌14.1%，近期房地產(chǎn)政策釋放積極信號，物管估值修復(fù)(7月21日至7月28日期間累計上漲7.1%)。截至2023年7月28日，多數(shù)物管公司估值仍處于低位。

風(fēng)險分析：人工成本風(fēng)險;第三方外拓競爭加劇風(fēng)險;增值服務(wù)拓展風(fēng)險;關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險;外包風(fēng)險。