中信證券：城中村改造政策落地 推動建筑建材行業(yè)增量提質

智通財經APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。城中村改造有利于提升建筑建材存量市場需求，且由于是“啃硬骨頭的改革”，更體現(xiàn)了提升建筑建材質量是改善民生的重要一環(huán)以及政府提升建筑建材質量的決心，有利于推動行業(yè)需求提質升級的趨勢。維持消費建材行業(yè)“強于大市”評級。

事件：國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。

2023年4月28日，中共中央政治局會議首次提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。據(jù)央視新聞，2023年7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實;要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好;要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

中信證券主要觀點如下：

特點：城中村改造與棚改的不同點多于相同點，兩者主要在政策目標和權益保障方式上相同，但城中村改造強調區(qū)域限定超大特大城市、政策實施周期可能較長、改造方式除類似棚改的全面改造外料也會存在大量微改造。

1)城中村改造與棚改的相同點：一方面，政策目標相同，城中村改造和棚戶區(qū)改造均具有改善民生、擴大內需的政策目標。既能提升居民居住水平，又能帶動有效投資和建材、裝修、家電等產業(yè)鏈環(huán)節(jié)的發(fā)展。另一方面，權益保障方式上，在涉及居民安置的問題時，中信證券判斷都遵循先補償、后搬遷、復建安的原則。

2)城中村改造政策實施區(qū)域限定19個超大特大城市：本次城中村改造政策限定區(qū)域為8個超大城市+11個特大城市;根據(jù)Wind、各地統(tǒng)計局、中國政府網、住建部、財聯(lián)社、中指數(shù)據(jù)庫等數(shù)據(jù)，其2022年商品房銷售額和土地成交總額分別占全國總量的37%和38%。而棚改的實施區(qū)域為全國，且由于以資金驅動的手段和大拆大建的方式，以拆遷較為容易的三四線城市為重點區(qū)域，而在核心城市進展較為緩慢。

3)城中村改造難度大，政策實施周期可能較長：城中村改造是項復雜工程，改造難度高于簡單拆建，也高于老舊小區(qū)成片舊改。國常會提出城中村改造要“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”。2023年7月上海市長龔正在上海市十六屆人大常委會第四次會議(擴大)上也表示“成片舊改完成后，上海還有大量零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及‘城中村’?！畠膳f一村’改造涉及范圍廣、任務重，改造的難度甚至高于成片舊改……用兩屆政府10年時間完成‘兩舊一村’改造”。

4)改造方式既包含類似棚改的全面改造，預計也會存在大量微改造：近年來住建部多次明確城市更新中要避免大拆大建。廣州市住建局《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法(征求意見稿)》也將改造方式定義為全面改造(即拆除重建)、微改造、混合改造(前兩者相結合)三類。其中，全面改造的情況或與棚改類似。參考深圳市住建局《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|化改造提升指引》，微改造的主要內容或包括房屋結構安全和消防安全等檢測、房屋結構加固、水電氣熱信等設施更新、道路修整、房屋外圍護的美化裝飾和防水保溫等功能修繕、配套公共基礎設施和綠化環(huán)境的提升等。

影響：有利于提升建筑建材存量需求、推動行業(yè)需求升級。

短期帶動投資額預計低于棚改，但會是舊改的重要補充。據(jù)住建部，2016-2018年棚改高峰期每年完成投資額為1.48-1.84萬億元。考慮到城中村改造具有限定超大特大城市、政策實施周期或較長、改造方式或存在大量微改造的特點，預計其短期帶動投資額要低于棚改。但由于城中村改造一般并不屬于老舊小區(qū)改造的范疇，城中村改造仍能成為舊改的重要補充，完善城市更新的內容。據(jù)廣州住建局，今年廣州計劃推進127個城中村改造項目、完成固定資產投資983億元，占全年城市更新固定資產投資目標的49%。測算全國老舊小區(qū)改造的年投資額在4000億元左右。

消費建材企業(yè)、建筑質量檢測企業(yè)有望主要受益。城中村改造有利于提升建筑建材存量市場需求，且由于是“啃硬骨頭的改革”，更體現(xiàn)了提升建筑建材質量是改善民生的重要一環(huán)以及政府提升建筑建材質量的決心，有利于推動行業(yè)需求提質升級的趨勢。預計面向修繕需求的消費建材企業(yè)、建筑質量檢測企業(yè)有望主要受益。在對建材市場規(guī)模的影響方面，可參考舊改帶動的消費建材市場規(guī)模。中信證券曾在《消費建材行業(yè)系列研究之三—存量房市場中的建材行業(yè)投資機會》(2020.3.5)中通過全國 6 個地區(qū) 432 個老舊小區(qū)改造案例測算得到單位面積老舊小區(qū)改造的的防水、涂料、管材用量分別為0.18平米、0.32平米、0.015米，假設每年改造10億平米老舊小區(qū)，則測算每年舊改帶動防水、涂料、管材的材料市場規(guī)模(不含施工)約36、64、22億元。由老舊小區(qū)、城中村的集中改造所帶動的需求僅是建筑建材存量需求的一部分，常規(guī)的翻修更新、住宅換房裝修、公共建筑和工商業(yè)建筑更高頻次的更新等也是存量市場的重要組成部分。

投資策略：

城中村改造有利于提升建筑建材存量市場需求，且由于是“啃硬骨頭的改革”，更體現(xiàn)了提升建筑建材質量是改善民生的重要一環(huán)以及政府提升建筑建材質量的決心，有利于推動行業(yè)需求提質升級的趨勢。維持消費建材行業(yè)“強于大市”評級。

風險因素：政策落地進度或效果不及預期;消費建材需求明顯下行;消費建材龍頭市占率提升不及預期;消費建材龍頭利潤率提升不及預期。