“棚改2.0”？中信證券：這一輪“城中村改造”不一樣

7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

中信證券分析師陳聰?shù)热嗽诮趫蟾妗侗据喅侵写甯脑斓某欣^和創(chuàng)新》中認(rèn)為，本輪城中村改造和歷史上的棚改，不同點多于相同點。本輪城中村改造在區(qū)域上，在主要工作方式上，在受益主體上都和歷史上的棚改政策有比較大的區(qū)別。

具體而言，在區(qū)域方面上，棚戶區(qū)改造是針對全國的，其中尤以三四線城市為重點區(qū)域，本輪城中村改造則專門針對超大特大城市：

由于當(dāng)時的棚戶區(qū)改造以資金驅(qū)動為主要手段，以大拆大建為主要模式，拆遷較為容易的三四線城市進(jìn)展快，需求迫切但情況復(fù)雜的超大特大城市進(jìn)展緩慢。換言之，棚改是先易后難的改革。

但是，大量貨幣化資金投入，使得三四線城市房價上漲過快。且三四線城市人口和產(chǎn)業(yè)相對薄弱，開發(fā)規(guī)模過大，一定程度增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行長期風(fēng)險。

本輪城中村改造從一開始就在區(qū)域上限定于超大特大城市，從居民的切實需要出發(fā)，從城市的客觀實際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

由于一線城市的城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對經(jīng)濟(jì)的邊際拉動更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長期副作用少，社會爭議少。

在工作的主要方式上，本輪改造與棚戶區(qū)改造重點不同：

棚戶區(qū)改造不乏大拆大建的案例。當(dāng)時全國人均居住面積還比較低，但大拆大建也確實留下了城市千篇一律，短期供給過大，社區(qū)配套不合理，職住不平衡等一系列問題。

我們認(rèn)為本輪城中村改造更像“繡花”功夫，適應(yīng)當(dāng)前人均居住面積相對較高，但居住環(huán)境和城市面貌亟待改善的事實。

2023年7月，廣州連續(xù)發(fā)布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法 （征求意見稿）》和《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，主要聚焦通過城中村改造加強(qiáng)住房保障和人才安居；推動城中村傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，留住鄉(xiāng)愁；加強(qiáng)樹木保護(hù)；補(bǔ)償安置和權(quán)益保障；拆遷補(bǔ)償爭議解決；鼓勵將集體用地轉(zhuǎn)為國有土地等領(lǐng)域。我們認(rèn)為，城中村改造是針對集體用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造。

在受益主體上，本輪城中村改造更為聚焦：

相比棚改而言，本輪城中村改造的受益主體更聚焦，其受益時間更長。

棚改本身推動了澎湃的建設(shè)需求，驅(qū)動了上下游的擴(kuò)大再生產(chǎn)。城中村改造則要求“成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項”。

從短期拉動投資的角度，我們認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

但從高質(zhì)量發(fā)展的角度，我們預(yù)計這輪城中村改造能解決長期問題，并十分有利于具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營能力的企業(yè)，及具備空間服務(wù)經(jīng)驗的企業(yè)。政策不僅驅(qū)動了一部分營建的機(jī)會，更誕生了大量運(yùn)營服務(wù)的商機(jī)。

本文轉(zhuǎn)載自華爾街見聞；智通財經(jīng)編輯：文文。