華泰證券：地產(chǎn)板塊進入政策博弈期 房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持分化行情

智通財經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，2023上半年，新房市場全國商品住宅銷售面積同比下降2.8%;二手房市場盡管復(fù)蘇優(yōu)于新房市場，但近期復(fù)蘇動能也有所轉(zhuǎn)弱。而市場轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致房價有所承壓，6月70城新房/二手房環(huán)比下降0.1%/0.4%。該行認為地產(chǎn)板塊進入政策博弈期，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

華泰證券主要觀點如下：

新房：高開低走的上半年，高能級城市韌性更強

2023上半年，2-4月市場需求脈沖式釋放推動成交快速回暖，5-6月市場熱度有所下降，復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱，整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。全國商品住宅銷售面積/金額同比下降2.8%/上升3.7%;絕對面積水平約相當(dāng)于2015-16年，金額相當(dāng)于2018年的水平。城市角度，高能級城市市場韌性更強。同比而言，80樣本城市中41城成交面積同比為正，占比約51%;一線、二線、三線城市中成交面積同比為正的比例分別為100%、67%、39%。與2017年以來各城市成交面積峰值相比，跌幅在一半以內(nèi)的城市有27個。

二手房：復(fù)蘇強于新房，上半年表現(xiàn)亮眼

二手房修復(fù)進程明顯快于新房，但近期同樣有所轉(zhuǎn)弱。2023上半年，26城二手房成交面積同比增長46%，為2021年的96%，復(fù)蘇表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房(78%)。分城市能級，一線、二線、三線二手房累計成交面積同比分別為+24%、+57%、+42%。二三線城市的二手房市場復(fù)蘇行情優(yōu)于一線城市。市場領(lǐng)先指標(biāo)先回暖再回落，成交量KMI指數(shù)經(jīng)歷了2、3月份的短暫復(fù)蘇后有所下降。新房案場指數(shù)及二手房帶看指數(shù)等領(lǐng)先指標(biāo)顯示多數(shù)城市熱度較低，但一線城市依舊占優(yōu)。

房價：弱需求下有所承壓，城市分化明顯

房價在2023年2-4月有所改善，6月小幅下跌。新房價格方面，70城新建住宅價格6月同比降幅為0.4%，較1月收窄1.9pct;1-5月環(huán)比逐步回升，6月環(huán)比下降0.1%;6月70城二手住宅價格同比環(huán)比降幅均有所擴大。新房價格與二手房價格均是同比增長TOP10的城市有成都、上海、合肥、長沙、北京。去化周期偏長的城市房價承壓更大，主要依據(jù)有兩點：1)去化周期小于18個月的城市中，39%的城市房價同比下降;去化周期大于18個月的城市中，62%的城市房價同比下降。37個房價同比增長的城市平均去化周期為26個月，43個房價同比下降的城市平均去化周期35個月。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策風(fēng)險，行業(yè)下行風(fēng)險，部分房企經(jīng)營風(fēng)險。