國(guó)盛證券：今年地產(chǎn)將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)格局 繼續(xù)堅(jiān)定看多政策呵護(hù)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)盛證券發(fā)布研究報(bào)告稱，繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，該行認(rèn)為目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺(tái)，該行認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1)受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的;)受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司;3)受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的。

國(guó)盛證券主要觀點(diǎn)如下：

2022年房企業(yè)績(jī)整體承壓，國(guó)央企與民企顯著分化。

2022年國(guó)央企營(yíng)收增速放緩，民企營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)。2022年11家樣本國(guó)央企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收入18445億元，同比增長(zhǎng)4%;6家樣本民企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10316億元，同比下降8.3%。整體毛利持續(xù)承壓，2022年樣本國(guó)央企及民企毛利率分別為19.5%、17.1%，同比分別下降2.8pct、4.2pct，國(guó)央企與民企毛利率差額明顯擴(kuò)大。計(jì)提減值規(guī)模顯著增大，2022年國(guó)央企計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備占凈利潤(rùn)比例升至10.3%，民企為28.5%。整體看，2022年多數(shù)房企增大計(jì)提減值的規(guī)模，是拖累全年利潤(rùn)表現(xiàn)一個(gè)很重要的因素。歸母凈利潤(rùn)整體下滑，國(guó)央企業(yè)績(jī)韌性足。2022年樣本國(guó)央企和民企的歸母凈利潤(rùn)同比分別下降26.4%和60.6%，歸母凈利率分別下降至5.3%、4.3%。在行業(yè)下行環(huán)境下，銷售見頂影響結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模、項(xiàng)目利潤(rùn)空間萎縮影響利潤(rùn)率水平、多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值，疊加部分房企匯兌損失較大，導(dǎo)致2022年房企利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)較大程度下降。國(guó)央企維持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，民企普遍縮表。2022年國(guó)央企有息負(fù)債同比增長(zhǎng)11.7%。民企普遍縮表，有息負(fù)債同比下降7.1%。后續(xù)仍需關(guān)注“三支箭”政策實(shí)際落地對(duì)民企融資支持的效果。

銷售、拿地大幅下滑，仍在核心城市拿地房企將受益于競(jìng)爭(zhēng)格局改善。

2022年樣本國(guó)央企和民企銷售金額同比-17.6%、-34.1%。碧桂園、保利發(fā)展、萬科A處于頭部4000億梯隊(duì);3000億梯隊(duì)僅華潤(rùn)置地1家;2000億梯隊(duì)包括中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)等5家房企。從增速上看，2022年僅越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)8.6%、2.5%;多數(shù)房企2022年銷售規(guī)模下滑。展望2023年，伴隨2-3月小陽春行情結(jié)束，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，全年銷售或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性弱復(fù)蘇的局面，市場(chǎng)分化的格局將繼續(xù)利好土儲(chǔ)布局城市能級(jí)高的房企。2022年國(guó)央企拿地金額縮減三成，民企縮減超七成。樣本國(guó)央企拿地金額9026億元，同比-30.3%;民企拿地金額1609億元，同比-74.8%。2022年，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口拿地規(guī)模領(lǐng)先。仍加大拿地規(guī)模的房企包括華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口。民企則近乎停止拿地，多數(shù)拿地補(bǔ)貨困難的民企，其未來可供項(xiàng)目將迅速減少，國(guó)央企與民企銷售的差距或?qū)⒊掷m(xù)存在。在行業(yè)出清的背景下2022年土拍市場(chǎng)利潤(rùn)率實(shí)際是在修復(fù)的，所以仍有能力在核心城市拿地的房企，該行預(yù)計(jì)其業(yè)績(jī)表現(xiàn)有望2023-2024年觸底企穩(wěn)。

擇股方向包含以下幾個(gè)方向：

1)受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：濱江集團(tuán)(002244.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等;H股：綠城中國(guó)(03900)、越秀地產(chǎn)(00123)、華潤(rùn)置地(01109)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(00081);

2)受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司;

3)受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余(001914.SZ);H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活(01209)、中海物業(yè)(02669)、保利物業(yè)(06049)、綠城服務(wù)(02869)、萬物云(02602)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。