開源證券：二季度房企推盤高峰到來(lái) 看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，開源證券發(fā)布研究報(bào)告稱，四月中央政治局會(huì)議仍然堅(jiān)持“房住不炒”定位，地方層面因城施策持續(xù)，上海、廣州、杭州、蘇州等核心一二線城市公積金政策邊際放松，二季度寬松購(gòu)房政策有望延續(xù)。二季度房企推盤高峰到來(lái)，在2022年同期低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，拿地積極的國(guó)央企貨值會(huì)更充裕。供給側(cè)改革下，持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。

受益標(biāo)的：(1)保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企;(2)萬(wàn)科A(00002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、新城控股(601155.SH)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

▍開源證券主要觀點(diǎn)如下：

商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍需觀察

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-4月，全國(guó)商品房銷售面積3.76億平，同比下降0.4%(1-3月-1.8%);1-4月商品房銷售額3.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%(1-3月+4.1%)，其中商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)11.8%。

分區(qū)域看，1-4月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%(1-3月分別為9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%)，東部和東北區(qū)域市場(chǎng)回暖進(jìn)程較快。

整體來(lái)看，4月以來(lái)寬松購(gòu)房政策持續(xù)，商品房銷售額連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但從跟蹤的64城5月新房銷售表現(xiàn)來(lái)看，銷售數(shù)據(jù)環(huán)比有所回落，二季度銷售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程仍需觀察。

新開工面積降幅擴(kuò)大，竣工面積保持增長(zhǎng)

2023年1-4月，全國(guó)房屋新開工面積3.12億平，同比下降21.2%(1-3月-19.2%);其中住宅新開工面積2.29億平，同比下降20.6%(1-3月-17.8%)，降幅進(jìn)一步拉大，源于2022年以來(lái)品牌房企投資信心不足，房企新開工意愿較弱。伴隨3月以來(lái)熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度提升，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿將會(huì)提升。

2023年1-4月，房屋竣工面積2.37億平，同比增長(zhǎng)18.8%(1-3月+14.7%)，其中住宅竣工面積1.74億平，同比增長(zhǎng)19.2%(1-3月+16.8%)，連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)上漲，伴隨各地保交付政策持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)2023年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。

開發(fā)投資數(shù)據(jù)持續(xù)承壓，房企資金壓力猶存

2023年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%(1-3月-5.8%)，其中住宅開發(fā)投資額同比下降4.9%。開發(fā)投資數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大主要源于房企投資拿地意愿不足，導(dǎo)致開復(fù)工面積減少，短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升，房企供給端擴(kuò)張能力有望企穩(wěn)回升，長(zhǎng)期來(lái)看房企融資恢復(fù)正常，開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。

2023年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.52萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降6.4%(1-3月-9.0%)，其中自籌資金單月下降24.3%，銷售回款資金有所改善，企業(yè)資金壓力猶存。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

(1)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。(2)政策放松不及預(yù)期。