萊蒙(03688)元朗“公屋”計(jì)劃 黃俊康轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港的8700萬港元機(jī)會(huì)

本文選自“觀點(diǎn)”微信公眾號(hào)，作者觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體。

萊蒙又拿地了，但不是在內(nèi)地市場，這一次黃俊康將布局重心轉(zhuǎn)移到了香港。

據(jù)早前報(bào)道，萊蒙國際近日購入香港元朗朗邊一幅地塊，作價(jià)8700萬港元;預(yù)計(jì)經(jīng)補(bǔ)地價(jià)后，可建樓面面積19.5萬平方呎(約2.17萬平方米)，屬于中小型的發(fā)展項(xiàng)目。

調(diào)整期內(nèi)，萊蒙的布局仍較為稀罕，在目前已披露新增項(xiàng)目中，海外市場占據(jù)絕對(duì)比重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩年間萊蒙披露在深圳、香港、南京、上海獲得項(xiàng)目約6個(gè)，其中香港占3個(gè)，分別位于新界北部的元朗、粉嶺。相比于龍光、海航甚至世茂等大手筆投資香港，萊蒙似乎更精打細(xì)算。

這不僅體現(xiàn)在拿地樓面呎價(jià)僅3000港元上下(不足龍光合景泰富鴨脷洲地王的1/6)，還體現(xiàn)在黃俊康有意挑選的拿地對(duì)手上——最新收購的元朗地塊，據(jù)報(bào)道原是香港政府計(jì)劃拿來興建公屋的一部分。

元朗“公屋”計(jì)劃

萊蒙最新收購的地塊位于元朗朗邊唐人新村孖峰嶺路、翠峰以南，土地面積3萬平方呎，以購入價(jià)8700萬港元計(jì)算，呎價(jià)約2900港元。地塊規(guī)劃為住宅(甲類)用途，預(yù)計(jì)補(bǔ)地價(jià)后，可建樓面約19.5萬平方呎。

元朗被稱為香港各地方行政區(qū)中位置最西北的一個(gè)，這里原是連綿的農(nóng)田，后來土地逐漸轉(zhuǎn)化為商業(yè)用途。因非核心區(qū)的屬性，元朗地價(jià)并不高，近年來多吸引中小型開發(fā)商投資。

其中2016年6月，萊蒙以7700萬港元收購元朗大棠路及十八鄉(xiāng)路交界地塊，土地面積2.64萬平方呎，實(shí)現(xiàn)首度落子香港;8月26日，路勁基建則首次公開以9.89億港元投得元朗凹頭住宅地，折合樓面呎價(jià)2690港元。

市場人士指，近兩年在香港元朗新拿地的并非新鴻基、長實(shí)等本地傳統(tǒng)開發(fā)商，內(nèi)地開發(fā)商因在香港土儲(chǔ)少，只有以更積極的價(jià)格收購?fù)恋亍５幢闳绱?，和核心區(qū)相比，元朗的土地成本仍較為劃算。

值得一提的是，萊蒙最新收購的元朗地塊，其實(shí)已被香港政府物色，后者原計(jì)劃連同朗邊中轉(zhuǎn)屋一并重建合共1.1萬伙公屋。港媒報(bào)道稱，現(xiàn)時(shí)開發(fā)商購入地塊，“或?qū)φl(fā)展計(jì)劃有影響”。

就元朗地塊與政府的交集及后續(xù)開發(fā)計(jì)劃等事項(xiàng)，作者致電萊蒙相關(guān)高層人士，截至發(fā)稿止均未獲回應(yīng)。

萊蒙無論是2016年還是2017年在元朗拿地，操作手法都有相似性，包括傾向于收購、地塊需補(bǔ)地價(jià)等。從這方面而言，研究萊蒙如何推進(jìn)建設(shè)2016年的元朗十八鄉(xiāng)路地塊，外界或許能對(duì)元朗朗邊地塊的后續(xù)工作有初步認(rèn)識(shí)。

據(jù)了解，早在2016年中期業(yè)績會(huì)上，萊蒙首席財(cái)務(wù)官陳競德曾披露，元朗十八鄉(xiāng)地塊預(yù)計(jì)2017年下半年完成補(bǔ)地價(jià)手續(xù)，完成后呎價(jià)約2600-3000港元。地塊計(jì)劃2018年預(yù)售，定價(jià)將參考新鴻基地產(chǎn)的Grand YOHO項(xiàng)目，主打港深買家。

至今年中期業(yè)績會(huì)，陳競德重申元朗十八鄉(xiāng)地塊料2018年底推盤，主推一至兩房小戶型。

不過市場人士指，Grand YOHO項(xiàng)目緊鄰西鐵線元朗站，新鴻基同時(shí)打造有商場，因而今年上半年每平方呎成交價(jià)約在1.75萬港元以上，相比之下萊蒙項(xiàng)目條件稍顯不足。

即便如此，僅按元朗目前的房價(jià)水平，萊蒙或許同樣受益。11月上旬，中介宣布促成元朗御豪山莊一個(gè)高層單位成交，總價(jià)586萬港元，折合呎價(jià)8932港元;而新世界旗下元朗唐人新村柏逸公布首張價(jià)單，平均呎價(jià)1.55萬港元。

黃俊康轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外

在過去兩年內(nèi)地開發(fā)商加速拿地大背景下，深圳房企萊蒙幾乎是“逆潮流”的存在，曾因向融創(chuàng)、和昌出售大部分項(xiàng)目而受到關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年上半年，萊蒙在成都、深圳、廣州、杭州、武漢、天津、南京、上海、香港、悉尼等13個(gè)城市共擁有23個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)面積約251.53萬平方米。而8月15日，萊蒙宣布將深圳、廣州、杭州、南京等地8個(gè)項(xiàng)目以133.26億元售予和昌集團(tuán)，總計(jì)197萬平方米。

剔除8月份出售的8個(gè)項(xiàng)目，萊蒙僅剩下15個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)建筑面積52.91萬平方米;其中悉尼、香港可售面積5.62萬平方米。外界普遍預(yù)計(jì)這將使萊蒙的經(jīng)營進(jìn)一步受限，上半年它錄得合同銷售及認(rèn)購未簽約14.11億港元，同比下降55.3%。

外界對(duì)萊蒙退出地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注直到今年下半年才有所減弱，在最新收購元朗地塊前，它先于7月以2億港元收購香港粉嶺馬適路約10.3萬平方呎的農(nóng)地，再收購上海灣谷科技園物業(yè)并提供13億元貸款，此后出資1.7億元入股“云南旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去兩年以來萊蒙披露在深圳、香港、南京、上海獲得項(xiàng)目約6個(gè)，其中香港就占3個(gè)，分別位于新界北部的元朗、粉嶺。

擴(kuò)充海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一方面源于萊蒙對(duì)國內(nèi)市場競爭的擔(dān)憂。萊蒙在半年報(bào)中提及，中國物業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代已過，未來對(duì)利潤挖掘的空間相對(duì)較少，中小型規(guī)模的開發(fā)商將飽受利潤下降、成本增加及現(xiàn)金流進(jìn)展的情況下運(yùn)營，最快的可能包括“降價(jià)出售資產(chǎn)離開市場”。

萊蒙承諾未來將不時(shí)考慮(內(nèi)地)資產(chǎn)變現(xiàn)，其認(rèn)為，由于已在香港及澳洲投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)融資成本和稅務(wù)成本，以及“房屋需求殷切”等各方面有利因素，不排除有“擴(kuò)大在海外投資”的可能性。

不過，目前從海外布局的情況看，萊蒙難言一帆風(fēng)順，至少在投資規(guī)模上，云南城投和黃俊康仍明顯持審慎態(tài)度。以香港為例，其拿地區(qū)域多集中在新界以北，其中元朗兩宗地代價(jià)不足2億港元(不計(jì)補(bǔ)地價(jià))，與龍光、海航、世茂等房企動(dòng)輒刷新地價(jià)紀(jì)錄不可同日而語。

市場人士分析稱，黃俊康海外投資首站選了英國，后來被證明并非成功投資，這或許讓他多了幾分考慮。據(jù)了解，萊蒙2014年7月以570萬英鎊入股曼徹斯特Hatbox及Middlewood Locks項(xiàng)目，一年后卻宣布1507萬英鎊出售。

上述人士續(xù)稱，如今萊蒙投資香港多集中于非核心區(qū)域，也并未如世茂搭伙港企拿地，同樣反映了無論從財(cái)務(wù)還是開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，它的接受程度都有限。

截至2017年上半年，在大規(guī)模出售資產(chǎn)后，萊蒙現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為51.95億港元，較去年底增加40%;但困擾該公司的負(fù)債問題部分仍然存在，期末凈負(fù)債比率59.2%，較去年底提高15.9個(gè)百分點(diǎn)，主要因償付南京及悉尼新收購項(xiàng)目的出讓金所致。

就目前而言，萊蒙在香港元朗、粉嶺布局3個(gè)項(xiàng)目，悉尼1個(gè)項(xiàng)目;其中元朗兩個(gè)項(xiàng)目若以補(bǔ)地價(jià)后總可售體量45.5萬平方呎、呎價(jià)1.5萬港元估算，對(duì)應(yīng)貨值也逾68億港元。

考慮到海外項(xiàng)目仍遲遲未入市，外界并未知悉萊蒙的戰(zhàn)略調(diào)整成效，或許正如它的口號(hào)“時(shí)間見證價(jià)值”所言，這仍需要時(shí)間。（編輯：姜禹）