打造健康財務(wù) 中南建設(shè)(000961.SZ)2023年輕裝啟航

房地產(chǎn)行業(yè)正迎來拐點，2023年2-3月房地產(chǎn)行業(yè)銷售增長指標(biāo)均實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，結(jié)束了2021年7月份以來持續(xù)下滑的趨勢。

智通財經(jīng)APP了解到，2月份開始房地產(chǎn)行業(yè)開始回暖，百強(qiáng)房企全口徑銷售額5184 億元，同比增長11.8%，3月份銷售額7457億元，同比再次增長29%，首季度銷售額16635億元，同比增長2.2%，掃清了長達(dá)6個季度的下行陰霾。今年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場修復(fù)期和信心企穩(wěn)期。

與此同時，越來越多的投行也開始關(guān)注行業(yè)基本面的改善，比如中信建投發(fā)布研報，稱地產(chǎn)銷售增速轉(zhuǎn)正，且銷售復(fù)蘇料可持續(xù)，上調(diào)全年銷售增長預(yù)測至10%，同時看好去年積極拿地及擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲的房企。不過行業(yè)仍處出清階段，房地產(chǎn)企業(yè)短期仍面臨經(jīng)營壓力，而良好的現(xiàn)金流管理尤為重要。

實際上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)暴雷，最核心的原因是沒做好負(fù)債及現(xiàn)金流管理，高負(fù)債下一旦回款不足將導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)償債危機(jī)。在行業(yè)中，中南建設(shè)(000961.SZ)算做的比較好的，近幾年一直在縮表優(yōu)化負(fù)債水平，降低有息債，截止2022年有息負(fù)債率降至10.73%，優(yōu)先于行業(yè)水平。

行業(yè)迎來新的起點，房企比拼的核心正逐漸從比規(guī)模、拼速度時代過渡到比拼產(chǎn)品力、交付力時代，而這些前提條件是需要擁有穩(wěn)健的財務(wù)實力，那么中南建設(shè)能否有機(jī)會脫穎而出呢?

積極負(fù)債管理，財務(wù)健康才是根本

智通財經(jīng)APP了解到，中南建設(shè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及建筑業(yè)務(wù)，近幾年在行業(yè)嚴(yán)管趨勢下，一方面推進(jìn)保交付的工作落實，另一方面致力于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表管理，轉(zhuǎn)變高質(zhì)量的發(fā)展模式。2018-2021年，該公司結(jié)轉(zhuǎn)收入保持正增長，2022年受行業(yè)影響有所下滑，但有息債持續(xù)縮減，財務(wù)得到穩(wěn)固和夯實。

在行業(yè)下行回款受阻，及融資不暢的情況下，擁有健康的財務(wù)就顯得格外重要，活下去才能談發(fā)展。2020-2022年，中南建設(shè)資產(chǎn)規(guī)模減少了546億元，負(fù)債規(guī)模減少了374.65億元，其中有息債減少323.47億元，占比高達(dá)86.34%，在指標(biāo)上，扣除合約負(fù)債及相關(guān)非實際負(fù)債后，資產(chǎn)負(fù)債率下降5.12個百分點至47.93%。此外，有息負(fù)債包括短期借款、長期借款、應(yīng)付債券以及一年內(nèi)到期的其他非流動負(fù)債均呈現(xiàn)下降趨勢，有息負(fù)債率下降6.62個百分點至15..5%，均優(yōu)于行業(yè)水平。

數(shù)據(jù)來源：公司財報數(shù)據(jù)(單位：億元)

注：有息負(fù)債包括短長期借款、應(yīng)付債券及一年到期的其他非流動負(fù)債

在過去長達(dá)數(shù)年的時間，房地產(chǎn)行業(yè)通過高負(fù)債不斷擴(kuò)張，留下了較大后遺癥，即便是頭部房企，沒有健康的財務(wù)也會發(fā)生暴雷?？s表不是不作為，相反卻是應(yīng)對不利經(jīng)營環(huán)境下的最優(yōu)解，去年11月第二只箭擴(kuò)容后，該公司增信發(fā)行申請也獲得了中債增的認(rèn)可，目前也在推進(jìn)定增相關(guān)工作。

中南建設(shè)保持強(qiáng)勁的運(yùn)營水平，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額連續(xù)五年都為正，這放在整個行業(yè)中也算屈指可數(shù)，這兩年公司擴(kuò)張也保持謹(jǐn)慎，主要去存貨為主，同時清理債務(wù)，期間融資凈現(xiàn)金流凈流出達(dá)384億元。還債之后仍保持充沛現(xiàn)金流，截止2022年，該公司賬上貨幣現(xiàn)金 137.5 億元，加上賬齡在一年以內(nèi)的應(yīng)收款及其他應(yīng)收款為169.34億元，合計為306.84億元，覆蓋短期借款、一年內(nèi)非流動負(fù)債及應(yīng)付債券的總和。

此外，該公司還有超過1500億元的存貨余額，占比總資產(chǎn)近50%。而在存貨中，有1530億元為開發(fā)性(包括開發(fā)成本及產(chǎn)品)存貨，開發(fā)產(chǎn)品未已竣工為售出的項目，超過170億元，開發(fā)成本為已動工未竣工的項目，但大部分項目基本在未來三年內(nèi)完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債，為給公司財務(wù)健康加多重保障。

打造差異化產(chǎn)品，可結(jié)算收入是2022年的兩倍

活下去才能談活的更好，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式，單純追求規(guī)模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼，在這場行業(yè)洗牌周期中，一些企業(yè)將退出歷史舞臺。不過市場出清后，部分房企能活下來，但并不一定能活的好，這時候需要拼業(yè)務(wù)、產(chǎn)品力及交付力，在行業(yè)回歸良性中獲得更高的市場份額。

中南建設(shè)兩大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)協(xié)同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市，加強(qiáng)與建筑業(yè)務(wù)整合，提升品質(zhì)服務(wù)，改善盈利能力，推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入，并探索新的發(fā)展模式；建筑業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，提高公建及基建占比。2022年房地產(chǎn)及建筑業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)分別為85.13%及16.05%。

數(shù)據(jù)來源：公司財報數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦戰(zhàn)略，2022年銷售額649.2億元，銷售面積543.2億元，其中浙江和江蘇兩地銷售額合計占比超過50%，銷售面積合計占比超過45%。期間，該公司全部開發(fā)項目473個，在建項目規(guī)劃建筑面積合計2268萬平方米，可竣工資源總面積 3104萬平方米，其中一二線城市占比約35%，三四線城市占比約65%。

在產(chǎn)品上，中南建設(shè)不斷升級產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)體系，2017年率先發(fā)布了健康住宅企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2018年升級打造健康TED社區(qū)，2019年延展為悅、集、府三大產(chǎn)品系；2021年推出的以工地開放為底盤的“美好立方”，2022年升級至2.0，不斷打造差異化產(chǎn)品。且在價格上保持穩(wěn)定，該公司銷售均價每平方在1.1-1.3萬元之間，購房者可接受度高。

在業(yè)績上，由于并表比例提升，期間該公司房地產(chǎn)結(jié)算收入502.6億元，同比僅下降10.33%，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，此外期末合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1128.5億元，是2022年結(jié)算收入的2.3倍，2023年業(yè)績增長無憂。此外，該公司2023年計劃開工138個項目，開工面積81萬平方米，竣工面積1088萬平方米。

值得一提的是，該公司保持強(qiáng)勁的交付能力，持續(xù)推進(jìn)“過程及交付評估”、“鷹眼行動”等工程質(zhì)量管控，2022年完成16萬余項交付前指標(biāo)檢查，交付大使全程一對一陪驗時長超6.6萬小時，贏得了業(yè)主的廣泛肯定。期間房地產(chǎn)板塊累計完成7.2萬套房屋交付，建筑板塊履約交付大型項目超40個，交付面積357萬平米。

中南建設(shè)的品牌標(biāo)語為建家、筑城以及啟未來，很好闡釋的公司未來的發(fā)展策略，以房地產(chǎn)及建筑為主業(yè)，并發(fā)展多元業(yè)務(wù)。當(dāng)然，目前而言房地產(chǎn)仍是業(yè)績核心，未來幾年地位預(yù)計也不會有所動搖。在大方向上，該公司仍以“把握時機(jī)，休養(yǎng)生息，力保交付，修復(fù)利潤”為經(jīng)營策略，驅(qū)動公司高質(zhì)量發(fā)展。

把握機(jī)遇，2023年估值進(jìn)入“擊球區(qū)”

實際上，上文所談到的縮表、降負(fù)債以及謹(jǐn)慎擴(kuò)張等都是該公司休養(yǎng)生息的策略，保持債務(wù)的低水平以及充?，F(xiàn)金流，進(jìn)可攻退可守，游刃有余，這也彰顯了管理層突出的才能，預(yù)判未來風(fēng)險及機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這幾年的筑底，目前已有回暖跡象，在政策及市場多重利好下，今年有望實現(xiàn)恢復(fù)性增長，把握時機(jī)或已到。

從歷史上看，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持下跌趨勢，2022年全年基本為雙位數(shù)下滑，然而今年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，2月及3月持續(xù)逆勢增長，行業(yè)回暖超預(yù)期。在政策上，從去年下半年以來，房地產(chǎn)在融資政策利好不斷，“借貸、債券及股權(quán)”三箭齊發(fā)，保障優(yōu)質(zhì)房企的資金供應(yīng)。

中南建設(shè)得到中債增的認(rèn)可，也在推進(jìn)定增工作，且目前債務(wù)清理工作已實現(xiàn)較同行更低的有息負(fù)債率水平，融資條件優(yōu)質(zhì)，2023年預(yù)計股債融資將加速，當(dāng)然大概率以股權(quán)融資為主，繼續(xù)降低負(fù)債水平。

于2023年首季度，該公司銷售額及銷售面積分別為120.4億元及100.1萬平方米，均價為每平方米1.2萬元，按月看，1至3月均價分別為1.14萬元、1.2萬元及1.26萬元，從過去一年按單月看，價格較為穩(wěn)定。該公司可出售商品資源豐富，價格實惠下，行業(yè)回暖也將受益。此外，首季度該公司建筑業(yè)務(wù)新承接55個，項目預(yù)計合同金額8.7億元。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

綜合看來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“估值擊球區(qū)”，各大投行持續(xù)跟進(jìn)，部分投行認(rèn)為房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌，而供給端處于過度出清狀態(tài)，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。優(yōu)質(zhì)房企不再以“業(yè)績高增長”說話，而是具有健康財務(wù)的“高質(zhì)量增長”為參照。

中南建設(shè)近幾年積極的資產(chǎn)負(fù)債管理，不斷降低有息債水平，夯實財務(wù)基礎(chǔ)，在這點上比同行更具有前瞻性。在經(jīng)營上該公司積極業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，核心業(yè)務(wù)可售資源豐富，且可結(jié)算收入金額大，足以保證未來三年持續(xù)性成長，同時探索多元業(yè)務(wù)體系。中南建設(shè)三年的回調(diào)，目前PB值低至0.31倍，隨著行業(yè)復(fù)蘇，估值也將得到修復(fù)。