興業(yè)證券：保利置業(yè)集團(00119)土儲結(jié)構(gòu)改善 公司經(jīng)營持續(xù)向好

智通財經(jīng)APP獲悉，興業(yè)證券發(fā)布研究報告稱，保利置業(yè)集團(00119)近年來組織架構(gòu)優(yōu)化，土儲結(jié)構(gòu)改善，運營提效，雖然反映到財務(wù)報表端尚需時間，但看好公司經(jīng)營持續(xù)向好。截至 4 月13 日，公司收盤價對應(yīng) 2022 年 PB 為 0.2 倍，近 12 個月股息率約 6.3%，處于估值低位，建議投資者關(guān)注。

▍興業(yè)證券主要觀點如下：

匯兌損失及減值令利潤大幅下滑：

2022A 公司營業(yè)收入 411.27 億元人民幣(下同)，同比增長 35.7%;毛利潤 110.81 億元，同比增長 8.0%;歸母凈利潤 8.16億元，同比下降 60.4%，主要因存貨減值以及匯率波動產(chǎn)生匯兌損失 6.22 億元，較 2021 年匯兌收益 1.62 億元下降 485%;

核心凈利潤為 15.19 億元，同比下降 17.3%;毛利率和核心凈利率分別為 26.9%和 3.7%，分別同比下降 7個百分點和 2.4 個百分點;全年每股派息 4.8 港仙，派息率約 20%。

2022 年公司銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)且行業(yè)占位提升：

2022A 公司實現(xiàn)合約銷售額502 億元，同比下降 11%;對應(yīng)合約銷售面積 240 萬平方米，合約銷售均價為 20931 元/平米，其中內(nèi)地市場合約銷售均價為 20250 元/平方米，同比增長 16%，主要因公司聚焦核心城市，高能級城市銷售占比提升。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強房企銷售金額同比降幅超過四成，公司表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè);此外，公司全口徑銷售金額位列第 40 位，較 2021 年提升 20 個名次。

聚焦大灣區(qū)和長三角，土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化：

截至 2022A，公司總土儲為 1917 萬平方米，權(quán)益土儲 1366 萬平米，土地權(quán)益比 71%，維持行業(yè)高位;其中長三角和大灣區(qū)權(quán)益土儲占比提升 3 個百分點至 43%，一線城市權(quán)益土儲占比提升 2 個百分點至 22%，土儲結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

2022A，公司共新增 10 個項目，對應(yīng)新增總建面 174 萬平方米，分別位于上海、昆山、寧波、深圳、濟南和常熟;其中上半年拿地在當(dāng)年銷售轉(zhuǎn)化率達 18%，公司項目周轉(zhuǎn)效率提高。

融資成本下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：

截至 2022A，公司現(xiàn)金短債比為 1.7;凈負(fù)債率 115.9%;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 75.1%。公司抓住政策窗口期，提高直接融資比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

截至 2022A，公司平均融資成本為 4.27%，同比下降 0.26 個百分點;有息負(fù)債中信托占比和短債占比分別為 8%和 23%，均同比下降 4 個百分點。

風(fēng)險提示：

行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動性寬松不及預(yù)期、商品房銷售恢復(fù)進度不及預(yù)期、人民幣貶值。