海通證券：房地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？

概要

開年以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟邊際改善，對宏觀經(jīng)濟的修復起到支撐作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀如何?結構特征怎么樣?未來房地產(chǎn)修復的趨勢能否持續(xù)?本篇報告將對此進行分析。

1.需求端：房地產(chǎn)持續(xù)修復

2022年，商品房銷售面積、銷售額增速分別為-24.3%、-26.7%，其中12月單月同比增速低至-31.5%、-27.7%。今年房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)修復，前兩個月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別為-3.6%和-0.1%，降幅明顯縮窄。值得一提的是，住宅銷售額增長3.5%。在房地產(chǎn)銷售回暖的帶動下，相關投資也有所修復。今年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速-5.7%，盡管相比于制造業(yè)投資增速9%、基建投資增速8.1%仍有差距，但是降幅較前期明顯收窄，對宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)有所支撐。

在需求的帶動下，商品房價格企穩(wěn)。今年以來，70城新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)目快速攀升，從去年10月的10個、5個升至今年3月的64個、57個。3月份，新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，同比下降1.4%，降幅進一步收窄。

量價修復，房企業(yè)績也有邊際改善。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1季度，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額同比增長3.1%，相比去年全年-41.6%的增速明顯修復，其中3月單月業(yè)績同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，增幅較上個月均有所提升。同時，今年一季度超半數(shù)百強房企銷售操盤金額同比增長，而2022年有近九成百強房企銷售操盤金額同比下滑。此外，從PMI數(shù)據(jù)看，3月房地產(chǎn)行業(yè)的商務活動指數(shù)小幅回落0.3個百分點至50.1%，連續(xù)兩個月處于擴張區(qū)間。

通常，房地產(chǎn)市場銷售改善也使得房企拿地更加積極。不過今年以來，土地成交的恢復相對緩慢。成交土地溢價率與去年大體相當，但是明顯弱于往年同期水平。究其原因，一方面，或受預供地新規(guī)的影響;另一方面，說明房企拿地積極性仍然偏弱。這也意味著，房地產(chǎn)經(jīng)濟修復能否持續(xù)存在不確定性。

2.房地產(chǎn)為何修復?

1季度房地產(chǎn)之所以明顯修復，主因或在于兩方面。

一方面，消費場景修復，前期積壓需求的集中釋放。去年12月，在疫情政策優(yōu)化之后，新冠核酸檢測陽性數(shù)、發(fā)熱門診診療人數(shù)均升至高位。今年隨著疫情防控較快平穩(wěn)轉(zhuǎn)段，人口流動逐步恢復正常水平，使得前期剛性購房需求集中釋放。這一特征在去年6月更為明顯。即去年3-5月上海等地疫情感染人數(shù)階段性回落后，商品房成交套數(shù)的同比降幅大幅收窄，與供應套數(shù)的趨勢形成明顯差異，但是隨后二者走勢再度收斂。

積壓需求的釋放還可從房貸利率的調(diào)整得以反映。通常來說，房貸利率下調(diào)后，居民購房需求增加進而推動商品房銷售好轉(zhuǎn)。但是去年4季度，個人住房貸款利率降至4.26%的低位，但是房地產(chǎn)銷售增速仍然底部徘徊。

另一方面，因城施策的房地產(chǎn)托底政策的推動。去年以來，地區(qū)層面的房地產(chǎn)托底政策陸續(xù)推進。總結來看，一是限購政策優(yōu)化，與鼓勵生育政策結合。比如天津60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可再多購買1套住房。杭州符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套。二是限售政策調(diào)整。比如惠州縮短商品房限售年限，揚州針對改善型住房不再執(zhí)行3年限售，常州取消新房2年限售期。三是公積金政策優(yōu)化。如海南調(diào)整公積金貸款政策，通過降低首付款比例、放寬貸款期限等方式支持購買二手房。

房貸利率也持續(xù)回落。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年3月百城首套、二套主流房貸平均利率分別為4.02%、4.91%，相比去年同期分別回落131BP和69BP。截至3月16日，監(jiān)測樣本中，二線城市、三四線城市分別有45%、39%的城市首套房貸利率低于4.1%。首套房貸利率降幅較高，反映了政策端更加支持剛性和改善性住房需求。同時，貝殼監(jiān)測的百城平均放款周期縮短至21天，為2019年1月以來最快放款速度。但是由于疫情的影響，去年的房地產(chǎn)政策效果未能充分發(fā)揮，直到今年一季度才開始釋放。從今年3月單月看，居民新增中長期人民幣貸款達到近年同期高位，反映了房貸需求較為活躍。

3.結構端：房地產(chǎn)修復有何特征?

房地產(chǎn)整體修復，但是結構端的特征值得關注。

首先，城市間的分化仍在延續(xù)。今年春節(jié)過后，一線城市的商品房成交面積仍然處于近年同期高位。相比之下，二、三線城市銷售較為疲弱。近期，三線城市的商品房銷售不及近年同期均值水平。

此外，城市間商品房供應的分化特征更為明顯。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月份一線城市的商品房供應面積同比仍在攀升，但是二線、三四五線城市的同比增速已經(jīng)回落。

從房價情況看，今年3月，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比均有所上漲。同時，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和3.9%，降幅比上月均收窄0.5個百分點。從具體城市來看，前期降幅較明顯的哈爾濱、遵義等城市盡管同比仍在回落，但是環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的增長。

其次，期房與現(xiàn)房的分化仍較為明顯。去年房企供給承壓，使得購房者對于期房爛尾較為擔憂。2022年6月，商品房現(xiàn)房銷售面積的同比增速一度升至24.8%，相比之下期房的銷售面積增速僅為-24.6%，并且在下半年降幅遠高于現(xiàn)房。今年前2個月現(xiàn)房銷售面積同比增長10.8%，而期房降幅雖然縮窄，但是仍處于負向區(qū)間。此外，銷售額也呈現(xiàn)出相似趨勢。

最后，房企業(yè)績修復的同時，集中度也在提升。今年1季度，進入前10強、20強的房企銷售操盤金額門檻分別為452.7億元、185.2億元，相比去年分別提高35.9%、2.2%。相比之下，進入前30強、50強的門檻相比去年分別降低13.1%、17.8%。這一現(xiàn)象與2019年恰恰相反。究其原因，房地產(chǎn)市場在供給端出清過程中，優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營狀況得到較快恢復。但是房企融資的改善較為緩慢，方式更加依賴境內(nèi)債權融資。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年3月80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%，融資規(guī)模相比過往幾年仍然偏低。在融資結構方面，今年3月房企境內(nèi)債權融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%。相比之下，境外債權融資、資產(chǎn)證券化融資分別為12.78億元、35.01億元，同比分別減少88.1%、79.5%。

4.房地產(chǎn)修復：能否持續(xù)?

二季度房地產(chǎn)修復速度或有所放緩。一方面，前期積壓需求的推動作用將會弱化。另一方面，出險房企的出清仍在繼續(xù)，居民對新房保交付依然存在擔憂。從土地供應來看，截止4月11日，已經(jīng)有超2/3的重點城市公布了2023年度土地供地計劃。2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地明顯減少，其中一二線、三四線城市的普通商品住宅用地的同比增速分別為-19%、-10%。但是，隨著經(jīng)濟慢慢復蘇，居民資產(chǎn)負債表的邊際修復會對房地產(chǎn)銷售起到一定支撐。

而房地產(chǎn)行業(yè)的供給端，仍然面臨較大壓力。一方面，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。另一方面，要抓出險的房企，不僅幫助他們自救，也要嚴格依法依規(guī)處置。

本文編選自“ 梁中華宏觀研究”公眾號，作者：侯歡、梁中華;智通財經(jīng)編輯：李佛。