大摩再發(fā)警告：美國商業(yè)地產(chǎn)面臨危機 跌幅或與金融危機期間相當

智通財經(jīng)APP獲悉，摩根士丹利首席投資官Lisa Shalett成為最新一位對美國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出警告的市場人士。Lisa Shalett在近期的一份報告中指出：“即使目前的利率水平保持不變，新的抵押貸款利率也可能比商業(yè)地產(chǎn)中許多現(xiàn)有的抵押貸款利率高出3.5至4個百分點?！彼a充稱，商業(yè)地產(chǎn)價格可能會下跌40%，“與2008年金融危機期間的跌幅相當”，“這不僅會損害房地產(chǎn)行業(yè)，還會損害與之相關的整個商業(yè)領域”。

在此之前，摩根士丹利分析師James Egan領導的團隊4月初就曾在一份報告中寫道：“從寫字樓到商店和倉庫，財產(chǎn)所有者均面臨著再融資風險。這些即將到期的債務具備前置性，帶來的相關風險亦是如此?！边@家華爾街頂級投行估計，美國寫字樓和零售地產(chǎn)的估值可能會從峰值到低谷下跌40%，從而增加商業(yè)地產(chǎn)債務違約風險。

多筆CMBS違約事件發(fā)生 華爾街頻頻警告商業(yè)地產(chǎn)風險

事實上，今年以來美國已出現(xiàn)了多筆商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)違約事件。今年2月份，美國太平洋投資管理公司(PIMCO)旗下的哥倫比亞不動產(chǎn)信托公司在一筆規(guī)模為17.2億美元的浮動利率貸款中出現(xiàn)違約。同月，布魯克菲爾德公司旗下資產(chǎn)管理公司Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor Inc.在涉及洛杉磯兩處不動產(chǎn)的浮動利率貸款中違約，涉及金額超過7.5億美元。

更為人所知的或許是全球最大另類資產(chǎn)管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主、私募股權巨頭黑石集團的CMBS違約事件。3月初，黑石集團價值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券被貸款服務機構Mount Street判定正式發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。知情人士透露，此前黑石集團曾打算通過產(chǎn)品展期，以便自己擁有更多時間處置資產(chǎn)并兌付上述票據(jù)本息，但遭到投資者的拒絕，且歐美央行激進加息打擊歐洲房地產(chǎn)價值、以及俄烏沖突帶來的市場動蕩也干擾了出售過程。

這些違約事件是未來可能發(fā)生的危機的風向標。摩根士丹利的數(shù)據(jù)顯示，在2.9萬億美元的商業(yè)抵押貸款中，有超過一半需要在未來幾年進行再融資。這些借款人面臨的最大問題是，屆時能否如期償還債務、以及哪些機構最終能夠借錢給他們?

自美聯(lián)儲開啟激進加息周期以來，債務成本上升、地產(chǎn)價值縮水、遠程辦公帶來的辦公空間需求下降以及維護成本上升已令商業(yè)地產(chǎn)面臨流動性壓力。銀行業(yè)危機可能會導致地區(qū)性銀行在放貸方面變得更加保守，而商業(yè)房地產(chǎn)領域的大多數(shù)貸款都是由資產(chǎn)規(guī)模不到2500億美元的銀行發(fā)放的。對于商業(yè)地產(chǎn)市場來說，由于貸款市場將變得更加嚴格，追加資本以及追加保證金將變得更加普遍，可能導致資產(chǎn)所有者出現(xiàn)流動性問題，并通過甩賣來籌集資金，而這將進一步抑制商業(yè)房地產(chǎn)定價并對資產(chǎn)凈值和交易活動產(chǎn)生負面影響。

在3月銀行業(yè)危機發(fā)生以來，已有多家華爾街機構就商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險給出提醒。瑞信認為，危機可能會從銀行業(yè)傳導至商業(yè)地產(chǎn)。摩根大通資產(chǎn)管理公司首席執(zhí)行官George Gatch也警告，在美聯(lián)儲大幅收緊貨幣政策后，商業(yè)地產(chǎn)成為全球市場的關鍵風險之一。

凱投宏觀集團首席經(jīng)濟學家Neil Shearing指出，美國商業(yè)地產(chǎn)貸款主要由中小型銀行主導，美國中小銀行占商業(yè)地產(chǎn)領域未償貸款的70%，而貸款的減少可能會增加“資本價值的下行壓力”。Neil Shearing警告稱：“在最壞的情況下，小型銀行和商業(yè)地產(chǎn)之間可能會形成‘惡性循環(huán)’，對這些銀行健康狀況的擔憂導致存款外逃?！狈催^來，這將導致“銀行收回商業(yè)地產(chǎn)貸款，從而加速構成其資產(chǎn)基礎關鍵部分的行業(yè)的衰退，加劇人們對銀行健康狀況的擔憂，從而完成惡性循環(huán)”。

如今，“硅谷銀行破產(chǎn)”事件和瑞信流動性危機引發(fā)的歐美銀行業(yè)風波尚未徹底平息，加上這一潛在的商業(yè)地產(chǎn)危機可能使得投資者們難以重拾對美國經(jīng)濟的信心和樂觀情緒。

寫字樓地產(chǎn)或成最脆弱一環(huán)

商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、購物中心、多戶公寓、酒店和數(shù)據(jù)中心等。如果商業(yè)地產(chǎn)危機爆發(fā)，寫字樓地產(chǎn)極可能是商業(yè)地產(chǎn)中最脆弱的部分。根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和洞察提供商Trepp的數(shù)據(jù)，自2021年以來，寫字樓抵押貸款逾期數(shù)量增加了44%，特殊服務貸款則增加了55%。

瑞信則指出，地產(chǎn)領域中風險最大的是寫字樓地產(chǎn)，一是因為商業(yè)地產(chǎn)貸款市場對此類資產(chǎn)的敞口過大，另外，居家辦公以及混合工作模式對寫字樓地產(chǎn)基本面存在持續(xù)的負面影響。

安永美洲房地產(chǎn)、酒店及建筑業(yè)務負責人Mark Grinis表示，數(shù)據(jù)中心、為電子商務提供動力的工業(yè)建筑等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)仍相當不錯，而寫字樓地產(chǎn)“正在經(jīng)歷一場變革性的轉變”。他表示，短期內，結構不良、資金和融資不足的商業(yè)地產(chǎn)可能會發(fā)生某種形式的所有權變更或喪失抵押品贖回權。

Mark Grinis還認為，當價格合適時，私募股權有望介入這一領域。他表示：“這是一種公開交易的證券，很多人都在關注這些寫字樓資產(chǎn)。所以，在某個時候，當價格合適時，私募股權會出現(xiàn)在這里?！?/p>