從2022財報，看世茂服務(00873)“三化”轉型穿越行業(yè)周期的發(fā)展之道

過去的一年，物管行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)。一方面，大環(huán)境面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力;另一方面，地產困局對物管成長性、獨立性形成擾動，疫情反復對物管企業(yè)業(yè)務開展、服務成本、資金回流等造成沖擊，物業(yè)板塊經營整體承壓。

行業(yè)波動下，作為行業(yè)頭部企業(yè)，世茂服務(00873)因應此前的戰(zhàn)略布局與調整，實現(xiàn)向全場景生活服務商轉型升級，依然于過去的2022年獲得了營收與在管面積的穩(wěn)步增長。

2022年度，世茂服務發(fā)布截至2022年12月31日止全年業(yè)績，實現(xiàn)營業(yè)收入86.37億元，同比增長3.5%;在管建筑面積實現(xiàn)2.62億平方米，同比上升8.8%;合約建筑面積實現(xiàn)3.41億平方米，同比上升10.8%;毛利潤19.43億元，毛利率為22.5%，保持行業(yè)領先水平。

總體看，公司堅持戰(zhàn)略定力，并主動擁抱行業(yè)變革，于2022全年取得了總收入和管理面積的穩(wěn)步增長，保持了可持續(xù)發(fā)展的基本優(yōu)勢。

而展望2023，公司執(zhí)行董事兼總裁葉明杰對于公司在新一年度的發(fā)展充滿信心，他表示，通過過去一年的業(yè)務聚焦、管理提效、組織瘦身、報表出清等，公司已經準備好在2023年能夠輕裝上陣、重新出發(fā)。在2023年新的起點，世茂服務則將更加關注利潤和現(xiàn)金流，期望能夠拿出成績單來說話。

在葉明杰看來，危機是時刻存在的，但有“?！币簿陀小皺C”，如果能把握好“?！敝械摹皺C”，就可以去對沖不確定性，對沖迭代和波動、穿越周期，企業(yè)能夠基業(yè)長青、彎道超車。而面對未來發(fā)展，世茂服務對公司2023年發(fā)展信心緣何而來?

多層面實現(xiàn)“多元化”布局，推動長期均衡可持續(xù)發(fā)展

2020年10月，世茂服務在香港聯(lián)交所敲鐘掛牌，上市三年以來，公司對業(yè)務布局進行全方位升級，目前已發(fā)展成為物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務及城市服務四大業(yè)務板塊，實現(xiàn)由綜合物業(yè)與社區(qū)生活服務提供商向全場景生活服務商的轉型突破，“多元化”已成為公司的標簽之一。

發(fā)展至今，公司已逐漸在業(yè)務板塊、服務業(yè)態(tài)、客戶類型、項目合約結構等各層面均形成了多元化，為公司長期經營的均衡發(fā)展及業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)定增長提供了更多動力。

合約來源多元化，業(yè)務獨立性顯成色

一直以來，物業(yè)管理服務是世茂服務最重要的業(yè)務“壓艙石”，也是其他相關多元化業(yè)務的生長土壤。

過去5年，公司核心業(yè)務實現(xiàn)多年連續(xù)增長，隨著合約建筑面積與在管建筑面積持續(xù)增長帶動收入增加，公司實現(xiàn)收入5年復合增長率56.1%，作為最核心的利潤來源為世茂服務的長久發(fā)展提供了最重要基礎和保障。

而其中，公司近年來在第三方市場競標外拓成績突出，使得公司收入結構得到了持續(xù)優(yōu)化，對母公司的業(yè)務依賴度進一步降低，獨立發(fā)展能力進一步凸顯。

智通財經APP了解到，2022年度，在經歷上?？偛糠獬侨隆⒏鞯胤饪夭粩嗟那闆r下，實現(xiàn)了新增市場競標合約建筑面積4010萬平方米，處于行業(yè)前列水平，市場競標實力顯著。

其中，世茂服務第三方競標成績穩(wěn)居行業(yè)前列，全年于第三方市場拓展合約建筑面積占總合約建筑面積的比例提升至37.9%，超越收并購項目，成為世茂服務最大的面積來源。數(shù)據(jù)顯示，世茂服務在2022年的單方合約面積對應年飽和收入提升4.5元，同比提升19%，市拓質量更高。

據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，世茂服務合約面積達3.41億平方米，其中來自第三方項目合約面積占比高達77%，優(yōu)異的外拓成績，為公司未來全面健康可持續(xù)的發(fā)展夯實了基礎，凸顯發(fā)展韌性。

據(jù)平安證券指出，2022年，隨著物管行業(yè)在基礎物管拓展方面，外延式并購熱度降低，市場化拓展加速擴張，已成為物企長期發(fā)展的核心競爭力。

在市場拓展過程中，世茂服務在市場化外拓方面已沉淀出優(yōu)勢，隨著公司2023年繼續(xù)夯實業(yè)務能力，進一步提升項目精細化調度、差異化資質歸集、多渠道資源挖掘和維護等能力，第三方市場將成為公司未來實現(xiàn)均衡及可持續(xù)發(fā)展的重要動力。

客戶類型、服務業(yè)態(tài)多元化

不同于多數(shù)上市物管企業(yè)，世茂服務近年來注重切入細分賽道市場，憑借“橫向一體化”建設戰(zhàn)略，世茂服務目前在客戶種類方面已實現(xiàn)全覆蓋。其中，在不斷精進住宅物業(yè)增值服務的同時，公司還著力于在高校、醫(yī)院、產業(yè)園等非住宅類多元業(yè)態(tài)下做深打透，如今并取得了快速發(fā)展。

智通財經APP了解到，在增值服務方面，公司采取輕資產運作形式，關注新零售、養(yǎng)老、托育、團餐四大業(yè)務線，目前托育、養(yǎng)老、團餐三塊業(yè)務已經完成獨立于社區(qū)“先外后內”的發(fā)展。其中，截至2022年年底，浙大新宇團餐業(yè)務服務項目59個，服務客戶超過1百萬人，其中超過68%的客戶均為高校大型學生食堂。

值得一提的是，通過聚焦更具成長性的C端“用戶+”業(yè)務，公司養(yǎng)老業(yè)務取得大發(fā)展。其中，2022年，椿熙堂業(yè)務新拓展6個城市，新增服務站點47個，新增養(yǎng)老機構2個;服務覆蓋人數(shù)超過30萬人，相比去年增長近20萬人。全年，公司養(yǎng)老服務實現(xiàn)收入1.42億元，同比增長482.3%，增長迅猛。

近年來，圍繞國家推進城市一刻鐘便民生活圈建設的指導思想，公司積極積極探索“物業(yè)服務+生活服務”、“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式將有望為公司未來發(fā)展形成又一增長極。

業(yè)務板塊實現(xiàn)多元化布局

在世茂服務的多元化布局中，業(yè)務板塊多元均衡化發(fā)展也是公司近年來戰(zhàn)略轉型的成果之一。

據(jù)智通財經APP了解到，作為世茂服務于2021年起開始搭建的新興板塊，城市服務業(yè)務在近兩年時間發(fā)展下已成為公司重要的業(yè)務收入支撐板塊。截至2022年末，世茂服務城市服務業(yè)務總合同金額達65億元，僅2022年新增合同金額近10億元。

全年，公司城市服務業(yè)務實現(xiàn)收入13.81億元，同比增長逾六成，占整體收入的比重已達16.0%，成為公司第三大收入來源。

目前，世茂服務正致力于在城市服務業(yè)務中打造“城市大管家”名片，目前已在武漢、南京等城市已塑造多個綜合城市治理標桿項目。隨著公司完成產品線對于環(huán)境管家、空間管家、智慧管家和換新管家四大類場景的覆蓋，公司城市服務業(yè)務有望為公司帶來更多增長動能，促進收入結構進一步均衡發(fā)展。

“集中化”聚焦高價值項目，“高效化”促進企業(yè)降本增效

2022年，“集中化”策略成為世茂服務深入推進的轉型戰(zhàn)略之一，以致力于公司全面提升管理項目組合的綜合價值。

其中，通過向高價值項目聚焦，世茂服務自2021年起加大了對非住宅類項目的拓展，其中高校物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)兩個高附加值業(yè)務已成為公司的特色業(yè)務。

據(jù)智通財經APP了解到，公司下屬的浙大新宇為中國學校物業(yè)管理企業(yè)第一名，覆蓋校園物業(yè)服務的全業(yè)態(tài)，形成業(yè)務發(fā)展矩陣，服務浙江大學、北京大學(萬柳學區(qū))、北京師范大學等中國一流名校，擁有一流的服務品質和服務能力。此外，世茂服務積極發(fā)展特色醫(yī)院物業(yè)，目前已實現(xiàn)對“湘雅系”醫(yī)院的全覆蓋，擁有服務國家級大型三甲醫(yī)院的能力。

截至目前，世茂服務高校及住宅類項目合約面積占比總計高達66%，面對可疊加多種多元增值服務的高價值項目客戶需求，未來有望撬動更高的單位面積。

除此之外，公司向高能級城市聚集，通過組織架構調整戰(zhàn)略聚焦19個核心城市，做資源聚焦和火力遷移，集中力量提升單城市濃密度以實現(xiàn)降本增效和集約化管理，同時也為市場拓展和增值服務創(chuàng)造更多的空間和可能。

2022年，南京和煙臺替換了阜陽和蕪湖，進入世茂服務合約建筑面積前十大城市名單;面積前十大城市增長速度更快，合約建筑面積佔比不斷提升至52%，單城市規(guī)模效應顯著。

此外，以杭州單城市為例，截至2022年6月30日杭州城市合約面積由2021年底的1541萬平方米，進一步增加到2156萬平方米，成為項目密度和服務濃度最高的城市。截至2022年末，世茂服務在管的1289個項目覆蓋了全國112個城市。在已進入的城市中，世茂服務不斷提升管理濃度和業(yè)務密度，實現(xiàn)單城市規(guī)模效應最大化，釋放價值。

在“高效化”發(fā)展方面，公司除積極推進“數(shù)字化”建設以外，還通過“更新化”策略的上市提升對其并購公司的投后一體化管理能力，加速實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

其中，在數(shù)字化建設方面，世茂物聯(lián)智慧社區(qū)管理平臺包括社區(qū)總控平臺、社區(qū)物業(yè)平臺、社區(qū)業(yè)主平臺三個系統(tǒng)，并搭建物聯(lián)體系，從社區(qū)分布、設備信息、用戶信息、用戶使用數(shù)據(jù)等多維度對社區(qū)數(shù)據(jù)進行管理，并且通過PC端、茂管家APP、茂家APP三個端口實現(xiàn)后臺管理人員、物業(yè)人員和社區(qū)住戶不同需求的使用。

值得一提的是，基于數(shù)字孿生技術，公司通過CIM技術對整個社區(qū)環(huán)境進行數(shù)字還原，打通現(xiàn)實物理世界與虛擬世界的數(shù)據(jù)映射，聯(lián)合人、地、事、情、物、組織六要素的數(shù)據(jù)融合應用，打造全方位智能化服務體系，提升社區(qū)管理效率和運營服務水平。

公司通過“縱向一體化”建設，目前已實現(xiàn)了向產業(yè)鏈上游延伸。通過打造“茂鏈”物業(yè)供應鏈數(shù)字化服務平臺，公司目前已建立標準化的服務體系，以數(shù)字化管理方式實現(xiàn)精細化管理,實現(xiàn)成本與品質的最佳平衡。

值得一提的是，公司在城市服務業(yè)務板塊還實現(xiàn)了從設備研發(fā)制造到服務投資運營的全產業(yè)鏈覆蓋，在上游，擁有一家產品研發(fā)中心，兩家制造工廠，七大類產品系列，36種智慧型設備產品;擁有超過30項國家級證書，50多項專利。

此外，通過“更新”策略的實施建設，世茂服務實現(xiàn)了對20余家被收并購公司的投后一體化管理。將所有被收購公司分為“完全一體化”、“屬地一體化”和“戰(zhàn)略管控型”三大類;依托其原有業(yè)務基礎，實現(xiàn)與世茂管理體系與管理能力的資源、信息化、管控、機制、戰(zhàn)略、文化等各層面并軌，加速激發(fā)收并購公司活力，促進業(yè)務融合和協(xié)同化發(fā)展。

小結

如今，隨著疫情防控優(yōu)化調整、11月以來房地產政策暖風頻吹，房地產流動性壓力緩解、基本面得到修復，物管行業(yè)也有望迎來需求修復，此前市場對于獨立性的擔憂也得到進一步緩解，物管板塊估值有望得到逐步修復。

在平安證券看來，中長期維度，新房規(guī)模萎縮將不可避免對物管發(fā)展產生影響。但由于行業(yè)存量規(guī)模穩(wěn)定，新房交付、存量房滲透及非住宅拓展仍可推動管理體量正向增長。同時考慮較為分散的市場格局，行業(yè)參與者未來發(fā)展機遇仍存。其中，基礎物管服務仍貢獻收入絕對比重，考慮其較強抗周期屬性，后續(xù)發(fā)展依舊值得重視。

光大證券則認為，物業(yè)屬于服務消費范疇，隨著居民服務消費意識增強，對美好社區(qū)生活的需求逐步釋放，物業(yè)有望進一步挖掘社區(qū)服務消費大藍海市場。其中，三大驅動因素將推動行業(yè)未來增長：1.城鎮(zhèn)化發(fā)展著力點由“量”向“質”轉變，蘊藏養(yǎng)老、幼托、社區(qū)服務、城市服務等領域投資機會;2.第三產業(yè)重要性、占比提升;3.物管滲透率持續(xù)提升。其中，第三方拓展能力較強的物管公司值得予以關注。

展望行業(yè)未來，世茂服務對于該賽道發(fā)展依然充滿信心，其在業(yè)績報告中提到：物業(yè)服務行業(yè)依舊非常年輕，市場仍然分散;物業(yè)企業(yè)的客戶群體還在持續(xù)豐富，業(yè)務基礎不斷擴大;行業(yè)處于發(fā)展上升的階段，充滿機遇。

在此次業(yè)績會上，葉明杰也提到，其將在市場拓展方面親自掛帥，投入更多資源做大做強，注重集中化管理提效及有效規(guī)模提升。

葉明杰表示，2022年是內外部環(huán)境劇烈變化的動蕩一年，面向中長期公司發(fā)展方向，世茂服務將繼續(xù)堅持戰(zhàn)略有定力，執(zhí)行有韌勁，堅持“長期主義”，保持戰(zhàn)略初心。面向2023 - 2025年，世茂服務將錨定行業(yè)發(fā)展趨勢延長線，將“高質量發(fā)展”作為世茂服務全體同仁的“意識自覺”和“底層共識”，和公司一起勇于穿越周期，實現(xiàn)彎道超車。