中信證券：商品房交易環(huán)比持續(xù)改善 關(guān)注銷(xiāo)售復(fù)蘇帶來(lái)的投資機(jī)遇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，結(jié)合中央層面的“保交樓”、“保需求”、“保主體”等表態(tài)，以及近期武漢等城市的限購(gòu)政策調(diào)整，政策有望持續(xù)促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有望改善。目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍處于逐步復(fù)蘇階段，幅度上呈現(xiàn)出明顯的從二手房到新房，從準(zhǔn)一線(xiàn)到二三線(xiàn)，從優(yōu)質(zhì)住房到剛需性住房的階梯狀復(fù)蘇。二手房受前期積壓需求釋放影響，短期呈環(huán)比下降趨勢(shì)，同比仍居高位，商品房交易環(huán)比持續(xù)改善，建議關(guān)注銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇帶來(lái)的投資機(jī)遇。

▍中信證券主要觀點(diǎn)如下：

政策持續(xù)發(fā)力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇

面對(duì)之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“信用”、“交付”、“銷(xiāo)售”三個(gè)維度所形成的惡性循環(huán)，2022年，中央和地方政府先后以“保需求”、“保交樓”、“保主體”為核心化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2022年超200省市出臺(tái)超500次房地產(chǎn)松綁政策。2023年，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2月1日至3月26日，區(qū)域房地產(chǎn)政策以保需求為主，19城發(fā)布21個(gè)松綁政策，落地相關(guān)措施以?xún)?yōu)化公積金貸款額度、首付比例為主，19城中既有大型城市深圳、武漢，也有中小型城市。政策形成累計(jì)效應(yīng)，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

二手房成交量回暖幅度高于商品房，優(yōu)質(zhì)住房回暖幅度高于剛性住房。

二手房成交量同比高增長(zhǎng)，環(huán)比下降，商品房持續(xù)回暖。二手房交易回暖明顯，據(jù)多個(gè)中介平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)(含我愛(ài)我家，兔博士，中原地產(chǎn)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，麥田，貝殼平臺(tái)，下同)， 2023年1-2月，近100樣本城市內(nèi)二手房成交量同比增長(zhǎng)101%，分城市環(huán)線(xiàn)來(lái)看，準(zhǔn)一線(xiàn)城市增速最高達(dá)到152%，二三線(xiàn)增長(zhǎng)94%，一線(xiàn)增長(zhǎng)34%。

據(jù)多個(gè)中介平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)高頻數(shù)據(jù)呈下降趨勢(shì)，3.4-3.10，100樣本城市二手房交易量環(huán)比前一周下降8%，同比21年提升12%，各城市環(huán)線(xiàn)趨勢(shì)幅度接近。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-2月，商品住宅成交面積同比下降0.6%;據(jù)Wind高頻數(shù)據(jù)，30大中城市商品房周度成交量持續(xù)增長(zhǎng)，最近一周(3.20-3.26)環(huán)比提升3.5%，較21年同期下降17%，降幅持續(xù)收窄。

優(yōu)質(zhì)住房回暖幅度高于剛性住房，各戶(hù)型、物業(yè)費(fèi)二手房呈現(xiàn)階梯狀復(fù)蘇。據(jù)多個(gè)中介平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-2月，100樣本城市內(nèi)，3居及以上二手房成交量回暖幅度高于一居兩居，各城市環(huán)線(xiàn)趨勢(shì)相同，其中在一線(xiàn)城市內(nèi)，一居二居、三居、三居以上同比提升32%、38%、57%;

物業(yè)費(fèi)小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米區(qū)間的二手房交易量同比提升84%、102%、127%、126% 。綜合來(lái)看，3居及以上回暖幅度高于一居兩居，高物業(yè)費(fèi)二手房交易回暖幅度高于低物業(yè)費(fèi)。

土地成交量?jī)r(jià)改善，溢價(jià)率回升

土地拍賣(mài)量?jī)r(jià)持續(xù)改善，土拍溢價(jià)率回升。2023年2月企業(yè)拿地信心顯回暖跡象，土地成交面積同比轉(zhuǎn)正。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年2月，100大中城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)1143萬(wàn)平方米，較2022年同期提升10%。土地樓面均價(jià)、溢價(jià)率均回升，2023年2月，100大中城市成交住宅用地樓面均價(jià)6156元/平米，較2022年同期提升8%，溢價(jià)率較上月有所回升，達(dá)到6%，仍居低位。

供給側(cè)土地市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，保障性住房土地成交面積提升，2022年全國(guó)成交住宅用地中，保障性租房土地成交面積較2021年提升175%。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

根據(jù)多個(gè)中介平臺(tái)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問(wèn)題;地產(chǎn)銷(xiāo)售不及預(yù)期;地產(chǎn)扶持政策執(zhí)行進(jìn)度、效果不及預(yù)期。