利率攀升+經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)加劇 歐洲房地產(chǎn)類股看空情緒濃烈

在歐洲備受打擊的房地產(chǎn)行業(yè)似乎仍在走下坡路。面對融資成本上升和潛在的經(jīng)濟(jì)放緩的雙重打擊，歐洲房地產(chǎn)股票目前被視為歐洲股市中最脆弱的板塊。智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，摩根大通分析師此前警告稱，潛在的利率進(jìn)一步上升將對歐洲房地產(chǎn)市場構(gòu)成“重大逆風(fēng)”。花旗則預(yù)測，房地產(chǎn)市場價(jià)值可能減半。

盡管歐洲房地產(chǎn)行業(yè)近幾個(gè)月來已經(jīng)遭受了重大損失，但這樣的悲觀觀點(diǎn)仍不絕于耳。數(shù)據(jù)顯示，追蹤大約30只股票的斯托克600房地產(chǎn)指數(shù)在過去一年里下跌了40%以上，蒸發(fā)了超過1000億歐元(約合1080億美元)的市值。從估值角度來看，歐洲房地產(chǎn)類股目前的交易水平接近全球金融危機(jī)期間的水平。

由于對抵押貸款的依賴，歐洲房地產(chǎn)行業(yè)已然負(fù)債累累。而隨著歐洲央行為抗擊通脹而提高利率的決定推高了融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)的融資能力引發(fā)擔(dān)憂。有市場人士認(rèn)為，在全球范圍內(nèi)，近1750億美元的房地產(chǎn)信貸已經(jīng)被認(rèn)為是“不良的”。

在經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)上升和信貸市場收緊的情況下，分析師預(yù)計(jì)企業(yè)盈利增長將迅速受到?jīng)_擊，其中商業(yè)房地產(chǎn)市場被視為一個(gè)主要痛點(diǎn)。商業(yè)抵押貸款支持指數(shù)——尤其是質(zhì)量較低的抵押貸款支持指數(shù)——正在大幅下跌。

投資于商業(yè)和住宅房地產(chǎn)的德國房地產(chǎn)公司Aroundtown SA是今年以來除瑞信之外歐洲股市表現(xiàn)最差的股票，自1月中旬以來市值已縮水逾一半。

高盛歐洲投資組合策略師Lilia Peytavin表示：“在歐洲，投資者沒有將房地產(chǎn)視為對沖通脹的工具，而是把注意力集中在杠桿率最高的公司上。市場的注意力已經(jīng)明確體現(xiàn)在集中在那些資產(chǎn)負(fù)債表脆弱的公司面臨的資金成本上升的風(fēng)險(xiǎn)上。”

房地產(chǎn)公司還面臨著需求下降的問題，因?yàn)槔蚀蠓噬种屏说盅嘿J款申請，進(jìn)而抑制了房地產(chǎn)價(jià)值。此外，經(jīng)濟(jì)衰退的威脅也可能阻礙租金收入的增長。

歐洲房地產(chǎn)市場的“螺旋式”下跌始于美聯(lián)儲(chǔ)一年前啟動(dòng)加息周期之后。盛寶銀行股票策略主管Peter Garnry預(yù)估，自那以后，歐洲房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)成分股公司將25%左右的經(jīng)營性現(xiàn)金流用于支付債務(wù)利息。

不過，也有一些市場觀察人士持樂觀態(tài)度。Ostrum Asset Management首席市場策略師Stephane Deo認(rèn)為，目前歐洲房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)水平和正在展開的銀行業(yè)危機(jī)并不像2008年全球金融危機(jī)那樣令人擔(dān)憂。他表示：“我對整個(gè)行業(yè)并不過度擔(dān)憂。隨著利率的上升，房地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)下降，但這只是一次調(diào)整，而不是像2009年那樣的房地產(chǎn)崩盤?！?/p>