中信建投：杭州落戶政策再寬松 深耕房企有望充分受益

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研究報(bào)告稱，3月13日，杭州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》，主要內(nèi)容包括進(jìn)一步放開大專學(xué)歷落戶，全面放開縣域落戶政策等。新政將進(jìn)一步強(qiáng)化杭州對于人才、人口的吸納優(yōu)勢，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求提振和平穩(wěn)健康發(fā)展，以及城市的均衡發(fā)展。同時(shí)也將利好濱江集團(tuán)(002244.SZ)、綠城中國(03900)等深耕杭州的房企，推動(dòng)其銷售規(guī)模和去化率水平提升。

事件：

杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》。主要內(nèi)容包括進(jìn)一步放開大專學(xué)歷落戶。全面放開縣域落戶政策;全面放開桐廬、建德、淳安三縣(市)城鎮(zhèn)落戶條件;建立以合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)為條件的經(jīng)常居住地登記戶口制度，增加縣城吸引力等。

▍中信建投證券主要觀點(diǎn)如下：

時(shí)隔4年重啟放開大專學(xué)歷落戶，強(qiáng)化杭州人才、人口的吸納優(yōu)勢。

新政提出對已在杭州市區(qū)落實(shí)就業(yè)單位的35周歲以下的普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生，可在市區(qū)辦理落戶。這是自2019年5月杭州放開大專落戶，2021年10月提高落戶門檻至本科學(xué)歷后，時(shí)隔4年重啟大專學(xué)歷落戶。

同時(shí)提出45周歲以下普通高校碩士研究生可以“先落戶后就業(yè)”。這是繼2022年6月該政策放寬至畢業(yè)2年后，時(shí)隔不到1年時(shí)間的進(jìn)一步寬松，體現(xiàn)了杭州市政府對于人才、人口的高度重視。2022年杭州常住人口為1237.6萬人，近5年年均人口凈流入近30萬人，位居全國前列。

該行認(rèn)為，新政將進(jìn)一步強(qiáng)化杭州對于各類人才、人口的吸納優(yōu)勢。

新政有望提振杭州房地產(chǎn)市場需求，促進(jìn)城市均衡發(fā)展。

根據(jù)CRCI的數(shù)據(jù)，2022年杭州主城區(qū)新房成交994萬方，同比下降51%，創(chuàng)2015年以來新低。

該行認(rèn)為，伴隨著2023年初全國房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升，疊加本次新政引入的增量需求，杭州房地產(chǎn)市場在年內(nèi)有望得到良好修復(fù)。

同時(shí)新政要求全面放開縣域限購，完善居住地登記戶口制度等，考慮到當(dāng)前杭州市場中心城區(qū)和外圍及周邊縣域之間冷熱分化較為嚴(yán)重的情況，這也將助力城市的均衡發(fā)展。

濱江集團(tuán)、綠城中國等深耕杭州的房企有望充分受益。

根據(jù)CRIC的2022年杭州房企銷售榜單數(shù)據(jù)，杭州市場呈現(xiàn)集中度較高的格局，TOP 10房企的市占率超過50%。其中有2家房企的全口徑銷售金額超500億元，分別為濱江集團(tuán)(銷售金額874.6億元、市占率15.5%)、綠城中國(銷售金額533.1億元、市占率9.4%)，位居第一梯隊(duì)。

第二梯隊(duì)的上市房企主要包括華潤置地、萬科、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等，全口徑銷售金額集中在200-300億元左右，市占率在3-5%之間。

該行認(rèn)為，本次戶籍制度改革，將利好上述深耕杭州的房企，推動(dòng)其銷售規(guī)模和去化率水平的提升。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期，關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：2022年下半年以來，全國已經(jīng)歷疫情高峰期，施工進(jìn)度受疫情影響較大，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。

物管行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于疫情高峰、行業(yè)內(nèi)競爭加劇導(dǎo)致外拓受阻及母公司交付可能不及預(yù)期三個(gè)方面：1、物管行業(yè)嚴(yán)重依賴線下場景，疫情會(huì)造成較為嚴(yán)重的影響;2、伴隨物管覆蓋率不斷提高，競爭加劇可能導(dǎo)致部分公司增速放緩、利潤率下降;3 由于疫情影響施工進(jìn)度，進(jìn)而影響結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)程，或會(huì)導(dǎo)致母公司的交付不及預(yù)期。