浙商證券：2月地產(chǎn)銷售分化加劇 看好優(yōu)質(zhì)區(qū)位土儲(chǔ)2023年進(jìn)入銷售釋放期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，浙商證券發(fā)布研究報(bào)告稱，看好優(yōu)質(zhì)區(qū)位土儲(chǔ)2023年進(jìn)入銷售釋放期，重倉長三角和珠三角房企，土儲(chǔ)倉位越聚焦銷售彈性越大。建議關(guān)注1)都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團(tuán)(002244.SZ);2)全國化龍頭房企：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109);3)二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼(BEKE.US)和我愛我家(000560.SZ)持續(xù)看好。

▍浙商證券主要觀點(diǎn)如下：

克而瑞百強(qiáng)銷售2月榜單顯示銷售復(fù)蘇分化加劇。

根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，2月百強(qiáng)房企累計(jì)操盤銷售金額同比-12%(降幅較1月收窄)，當(dāng)月銷售金額同比+15%，當(dāng)月銷售金額環(huán)比+30%。

分不同梯隊(duì)來看，1-2月TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企累計(jì)操盤金額同比增速分別為0%、-5%、-36%、-30%，較1月同比增速分別提升+22pct、+27pct、+14pct、+11pct。

分不同類別房企來看，2月央國企全口徑銷售金額累計(jì)同比35%，當(dāng)月同比+91%;地方央國企全口徑銷售金額累計(jì)同比+59%，當(dāng)月同比+82%;民企同比數(shù)據(jù)分別為-40%和-24%。

從梯隊(duì)增速和不同類型房企增速來看，行業(yè)集中度提升持續(xù)推進(jìn)，且央國企量價(jià)修復(fù)勢能顯著強(qiáng)于地方國企和民企。

華發(fā)股份和越秀地產(chǎn)銷售表現(xiàn)年初領(lǐng)跑。

從2月銷售榜單來看，越秀地產(chǎn)2月當(dāng)月全口徑銷售金額同比+353%，中國鐵建同比+347%，華發(fā)股份同比+294%，銷售增速在Top30榜單中分別位列前三。

全國化布局的央國企亦有搶眼表現(xiàn)，保利發(fā)展全口徑銷售金額當(dāng)月同比+58%，中海地產(chǎn)+144%，華潤置地+142%，招商蛇口+124%。

從銷售表現(xiàn)來看，房企正逐步驗(yàn)證土儲(chǔ)釋放邏輯——2022年在核心一二線城市補(bǔ)充土儲(chǔ)，2023年銷售修復(fù)率先受益，市場延續(xù)了2023年分化加劇的趨勢，印證了2023年度策略《穩(wěn)中求進(jìn)，分化加劇》：該行認(rèn)為

1)2023年全國房地產(chǎn)銷售大概率進(jìn)入弱復(fù)蘇(①保交樓的推進(jìn)力度有待增強(qiáng)、②需求修復(fù)受購買力修復(fù)制約推進(jìn)較緩)，年內(nèi)修復(fù)前弱后強(qiáng);

2)房企拿地和銷售表現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步分化，2022年資金面穩(wěn)健的房企在2022年核心城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，有望在2023年市場復(fù)蘇階段進(jìn)入正循環(huán)，即受益于核心城市領(lǐng)先修復(fù)，新推土儲(chǔ)帶來的銷售復(fù)蘇彈性更大;

3)越聚焦的房企修復(fù)勢能越強(qiáng)。

從2023年銷售表現(xiàn)來看，2022年聚焦于長三角拿地的華發(fā)股份以及長期深耕廣州的越秀地產(chǎn)，以及2022年優(yōu)化土地儲(chǔ)備布局的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和招商蛇口，2023年年初推貨銷售受益于區(qū)位布局，銷售表現(xiàn)搶跑行業(yè)。2023年繼續(xù)看好積極在核心一二線城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企。

該行認(rèn)為這類房企在市場修復(fù)階段，銷售和業(yè)績修復(fù)的兌現(xiàn)力度更強(qiáng)。回顧歷史周期，銷售修復(fù)有助于房企估值上限突破(詳見《鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究》)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：3月銷售修復(fù)持續(xù)性有待觀察;三月地產(chǎn)放松政策低于預(yù)期。