申港證券：物業(yè)科技化賦能 板塊已進(jìn)入最佳配置期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，申港證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2023年將是物企增強(qiáng)其獨(dú)立性、減弱其房地產(chǎn)附庸屬性、服務(wù)邊界持續(xù)擴(kuò)張、開(kāi)啟新周期的一年。目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。

投資機(jī)會(huì)上，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國(guó)性物企綠城服務(wù)(02869)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)(06098)。

▍申港證券主要觀點(diǎn)如下：

近年來(lái)隨著頭部物企科技化的投入建設(shè)逐漸提速，目前頭部物企已基本完成數(shù)字化基礎(chǔ)建設(shè)。

2022年近七成TOP50物企實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)智能化，運(yùn)營(yíng)智能化主要包括各類系統(tǒng)的上線來(lái)實(shí)現(xiàn)更高效的內(nèi)部管理，通過(guò)數(shù)字化應(yīng)用建設(shè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)各類資源的整合。

頭部物企在數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、多經(jīng)業(yè)務(wù)數(shù)字化方面進(jìn)行拓展和商業(yè)模式的創(chuàng)新，中部企業(yè)在降本增效、業(yè)財(cái)一體化方面繼續(xù)深化數(shù)字化應(yīng)用，更注重?cái)?shù)字化在一線運(yùn)營(yíng)中的賦能效果。

有實(shí)力的頭部物企不僅將數(shù)字化運(yùn)用賦能企業(yè)內(nèi)部的一線運(yùn)營(yíng)，更開(kāi)發(fā)出了整套數(shù)字化解決方案，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化，22H1萬(wàn)物云的AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比已達(dá)到8.1%，毛利占比已達(dá)到18.56%。

當(dāng)然，由于物業(yè)本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)，多數(shù)物企的數(shù)字化業(yè)務(wù)更多聚焦于視覺(jué)監(jiān)控的軟件系統(tǒng)及數(shù)據(jù)監(jiān)控的后臺(tái)系統(tǒng)，并沒(méi)有涉及“云計(jì)算”的IaaS層和PaaS工具層。如萬(wàn)物云AIOT及BPaaS解決方案，可以實(shí)現(xiàn)的功能場(chǎng)景包括：汽車(chē)違規(guī)、垃圾識(shí)別、垃圾桶滿溢等社區(qū)管理問(wèn)題。

該行認(rèn)為，科技化雖非物企的首要任務(wù)，但仍是物企未來(lái)發(fā)展的重要趨勢(shì)之一。

首先，物企規(guī)模擴(kuò)張、市場(chǎng)化拓展能夠?yàn)槠鋷?lái)確定的營(yíng)收增長(zhǎng);其次，發(fā)展增值服務(wù)(包括社區(qū)增值、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)托育等)、拓展業(yè)務(wù)邊界有利于其改善收入結(jié)構(gòu)及增厚利潤(rùn);最后，由于頭部物企業(yè)務(wù)線較多，往往涉及多個(gè)領(lǐng)域，而加大科技化投入建設(shè)則有利于加強(qiáng)其平臺(tái)延展能力及生態(tài)鏈整合能力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來(lái)的短期業(yè)績(jī)下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。