經(jīng)濟(jì)衰退+利率上行重壓下 明年英國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)2008年來(lái)最大跌幅

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，英國(guó)房?jī)r(jià)明年可能暴跌逾10%，他們預(yù)計(jì)利率飆升和經(jīng)濟(jì)衰退加劇將重創(chuàng)在新冠疫情期間蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這是一項(xiàng)通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)人士進(jìn)行的調(diào)查得出的結(jié)論，他們普遍預(yù)計(jì)英國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)十年來(lái)的首次年度下跌，不過(guò)沒(méi)有人預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)類似2008年金融危機(jī)時(shí)16%的大幅下滑。

來(lái)自BNP Paribas Markets 360的首席歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Hollingsworth表示：“總而言之，前景黯淡?！薄敖鼛讉€(gè)季度，債務(wù)成本大幅上升，信心跌至谷底，消費(fèi)者實(shí)際收入受到重創(chuàng)。綜上所述，價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步下跌?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷——英國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)自2008年金融危機(jī)以來(lái)的最大跌幅

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，上述的調(diào)查結(jié)果表明，英國(guó)消費(fèi)者未來(lái)可能面臨更多痛苦，他們已經(jīng)承受著接近41年來(lái)最高的通脹率，生活成本也面臨記憶中最嚴(yán)峻的壓力。再加上新冠疫情留下的供應(yīng)鏈混亂和勞動(dòng)力短缺，預(yù)計(jì)英國(guó)將陷入持續(xù)到2024年的經(jīng)濟(jì)衰退。

房?jī)r(jià)下跌和借貸成本上升將從家庭資產(chǎn)中抽走更多現(xiàn)金，使許多房主感覺(jué)自己更窮了，在支出方面可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。英國(guó)央行在過(guò)去的一年里已經(jīng)9次提高利率，將基準(zhǔn)利率提高到3.5%，這是自2008年以來(lái)的最高水平，目的是防止工資-物價(jià)螺旋上升。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)我們的利率和家庭收入模型，英國(guó)房?jī)r(jià)與基本面所能證明的房?jī)r(jià)之間的差距已經(jīng)接近20%?！眮?lái)自Bloomberg Economics的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Niraj Shah表示。

高估——房屋價(jià)值幾乎比基本面所能證明的高出20%

摩根大通和瑞士信貸集團(tuán)預(yù)測(cè)，2023年英國(guó)房?jī)r(jià)將下跌至少10%，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至表示，房?jī)r(jià)下跌30%也不是不可能。英國(guó)的哈利法克斯銀行預(yù)計(jì)8%。其他機(jī)構(gòu)則更為謹(jǐn)慎，認(rèn)為跌幅相對(duì)較小，Beacon經(jīng)濟(jì)咨詢公司預(yù)計(jì)明年將下降0.3%，2024年將下降3.5%。

英國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)——經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)將下跌約15%

根據(jù)全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)和哈利法克斯銀行這兩家英國(guó)最大規(guī)模抵押貸款機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受到待售庫(kù)存不足和失業(yè)率接近歷史最低水平的支撐。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院董事總經(jīng)理Innes Mcfee表示:“我們是否會(huì)看到更糟的情況，實(shí)際上將取決于勞動(dòng)力市場(chǎng)的強(qiáng)弱?！薄叭绻I(yè)真的開(kāi)始出現(xiàn)，那你可能會(huì)看到更多被迫出售的房屋?！?/p>

房?jī)r(jià)下跌的主要原因是抵押貸款利率的飆升。隨著英國(guó)央行持續(xù)加息，以及前任首相利茲·特拉斯9月份宣布的預(yù)算計(jì)劃引發(fā)的危機(jī)，導(dǎo)致抵押貸款利率大幅上升。

英國(guó)抵押貸款利率在10月份達(dá)到14年高點(diǎn)后，目前已低于6%

來(lái)自全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Gardner表示，這一事件“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了重大沖擊”，并補(bǔ)充表示：“它從根本上改變了潛在買家的負(fù)擔(dān)能力動(dòng)態(tài)?！彼A(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將下跌5%。

英國(guó)預(yù)算責(zé)任辦公室近期表示，盡管在特拉斯下臺(tái)后上任的新任首相蘇納克(Rishi Sunak)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了特拉斯的大部分措施，但抵押貸款利率可能會(huì)在未來(lái)幾年保持在高位，這意味著明年再按揭的人可能會(huì)看到還款翻倍。

抵押貸款沖擊——經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)英國(guó)抵押貸款利率至少在2028年之前將保持在5%附近

根據(jù)Moneyfacts Group Plc的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩年期固定利率抵押貸款的成本目前為5.82%。這使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年房地產(chǎn)價(jià)值將下降約十分之一。

英國(guó)央行在本月表示，明年大約400萬(wàn)英國(guó)家庭的抵押貸款還款將大幅增加，將給額外的22萬(wàn)戶家庭帶來(lái)更加嚴(yán)峻的壓力。

英國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)商Savills發(fā)布的研究顯示，通過(guò)抵押貸款來(lái)購(gòu)買出租物業(yè)的房東們可能會(huì)感到最大的壓力，利率變化很快就會(huì)產(chǎn)生影響。

英國(guó)央行副行長(zhǎng)喬恩·坎利夫(Jon Cunliffe)上周預(yù)測(cè)，約有200萬(wàn)房東將選擇出售“并獲得資本利潤(rùn)”，而不是以更糟糕的條件進(jìn)行再融資。

而這將對(duì)可供出租的房產(chǎn)存量產(chǎn)生直接的影響，目前可供出租的房產(chǎn)存量已經(jīng)有限。據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Zoopla報(bào)道，截至今年10月，新租賃協(xié)議的成本上漲了12.1%，是工資增長(zhǎng)速度的兩倍。租金占平均收入的比例目前達(dá)到2009年以來(lái)的最高水平，占人均收入的三分之一以上。Zoopla預(yù)計(jì)明年租金將上漲5%左右。

匯豐銀行的英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Liz Martins表示:“讓我擔(dān)心的是租賃市場(chǎng)。”“出租房產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重不足，抵押貸款成本不斷上升。人們租房可能持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間，所以需求還會(huì)上升?！?/p>

然而，也不全是壞消息。一些房主可能會(huì)從坎利夫的說(shuō)法中找到安慰，他表示，新冠疫情導(dǎo)致的房?jī)r(jià)飆升意味著即使房?jī)r(jià)下跌20%也不會(huì)對(duì)大多數(shù)房主的收益水平造成困擾。房地產(chǎn)服務(wù)商Savills還預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)下跌實(shí)際上將在2026年發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

“我們并沒(méi)有那么消極，”Liz Martins補(bǔ)充道?！拔覀儧](méi)有看到失業(yè)率大幅上升。如果我們對(duì)峰值的看法是正確的，銀行利率很快就會(huì)下降，抵押貸款利率也會(huì)下降一點(diǎn)，而且還有一些被壓抑的需求?！?/p>