“三支箭”齊發(fā)救市 民營(yíng)房企破局靠什么?

11月份以來(lái)，一系列房地產(chǎn)利好政策集中襲來(lái)，從“第二支箭”擴(kuò)容，到允許開(kāi)展保函置換監(jiān)管資金業(yè)務(wù)、“金融16條”，再到“第三只箭”落地，恢復(fù)房企股權(quán)融資等,政府正在從多方位解決房企面臨的流動(dòng)性問(wèn)題。

政策的利好也反映到二級(jí)市場(chǎng)上，近段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)板塊也開(kāi)始股債齊升：11月至今，港股市場(chǎng)的內(nèi)房股板塊漲超60%，地產(chǎn)股們股價(jià)翻倍不下20只。而地產(chǎn)債也連連掀起漲停潮，11月29日，“第三只箭”落地的第二天，約12只債券盤(pán)中臨停。

(行情來(lái)源：富途)

正所謂，“春江水暖鴨先知”，精明的資本開(kāi)始大量買(mǎi)入房地產(chǎn)板塊的背后無(wú)疑折射出一大信號(hào)——這波刺激政策力度很大，樓市困境反轉(zhuǎn)的“拐點(diǎn)”要來(lái)了。

多維發(fā)力 樓市復(fù)蘇?

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，之所以這一波刺激政策被外界視為“力度很大”，是因?yàn)檫@一次政府一只手罕見(jiàn)地?fù)纹鹆斯┙o端，另一只手也強(qiáng)力地扶起了需求端，可謂從供需兩端共同發(fā)力提振市場(chǎng)信心。

首先從供給端來(lái)看，進(jìn)入11月以來(lái)，地產(chǎn)融資三支箭——債券、授信、股權(quán)射來(lái)，逐步形成了信貸、債券、股權(quán)融資、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多維解決房企的流動(dòng)性問(wèn)題。

具體而言，第一支箭為信貸融資，截至11月30日，超10家銀行為房企提供的授信，額度超過(guò)2萬(wàn)億元。第二支箭為債券融資，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)額度2500億元，截至11月底已經(jīng)披露的增信發(fā)債企業(yè)有6家，儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額達(dá)1080億元。第三支箭為股權(quán)融資，優(yōu)勢(shì)在于不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也依然可以為房企融資提供充足的渠道。

再?gòu)男枨蠖藖?lái)看，為了提振市場(chǎng)信心，今年以來(lái)需求端政策加速放松，各地陸續(xù)放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策。以購(gòu)房貸款信貸支持為例，很多城市不僅取消了“認(rèn)房認(rèn)貸”，而且商業(yè)銀行貸款利率、公積金貸款利率都降至歷史低點(diǎn)，不夸張地說(shuō)，當(dāng)下可謂是買(mǎi)房人購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本最低的時(shí)候。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有近50城發(fā)布超百條限購(gòu)優(yōu)化政策。其中，放松限購(gòu)的省會(huì)城市達(dá)到16個(gè)，此外青島、大連、天津、蘇州等二線(xiàn)城市限購(gòu)政策也已松動(dòng)。另?yè)?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)還披露，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%，年內(nèi)已有超30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率至20%。

可以看到，不論是從需求端，還是供給端，國(guó)家在政策層面已經(jīng)給予了房地產(chǎn)行業(yè)充分的支持力度。

而除了政策扶持供需兩端之外，在“房住不炒”的號(hào)召下，房企們也紛紛謀求破局，換著花樣刺激行業(yè)需求。

比如說(shuō)，江蘇省徐州市璞樾御瓏湖推出了“買(mǎi)房送寶馬”活動(dòng)，打出“買(mǎi)房送寶馬、iPhone 14”等宣傳;萬(wàn)科西南推出購(gòu)房最高享受2%優(yōu)惠，推薦成交最高享5萬(wàn)元/套獎(jiǎng)勵(lì);川系房企德商集團(tuán)則直接在官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，11月22日至12月25日，凡購(gòu)買(mǎi)德商全國(guó)指定房源，送一套普洱那柯里溫泉度假房(建面約38㎡)，直接買(mǎi)一送一，力度空前。

此外，各大房企為了銷(xiāo)售回款今年以來(lái)還推出了各種花式促銷(xiāo)活動(dòng)，譬如，河南建業(yè)地產(chǎn)在6月22日左右推出“2元/斤，小麥換房”和“5元/斤，大蒜換房”的廣告，6月28日，新城控股旗下新城·云漾濱江項(xiàng)目推出““西瓜換房，最高抵10萬(wàn)元”活動(dòng)。而繼大蒜、小麥、西瓜換房等促銷(xiāo)奇招之后，目前促銷(xiāo)“奇招”也來(lái)到了“出行界”，近日廣西本土房企南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)推出了“買(mǎi)房可以免費(fèi)坐地鐵10年”的促銷(xiāo)活動(dòng)。

在上述一系列措施刺激之下，近日以來(lái)，多地樓市也開(kāi)始出現(xiàn)翹尾行情。

11月的最后一周，福州五區(qū)網(wǎng)簽703套， 環(huán)比上漲308.7%;合肥11月下旬、12月合肥成交量也迎來(lái)顯著上漲，2022年第46周、47周660-680套，到48周，成交量達(dá)1429套， 網(wǎng)簽量大漲117%;廣州在宣布解封之前，一周的網(wǎng)簽量3.77萬(wàn)㎡，解封后一周的網(wǎng)簽量飆到14.86萬(wàn)㎡， 漲了294%。

種種跡象表明，在多方力量的利好下，樓市似乎真的要復(fù)蘇了。

“八仙過(guò)?！?品質(zhì)制勝?

誠(chéng)然，多方力量的利好之下，樓市已初現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。但撇開(kāi)外力來(lái)說(shuō)，什么樣的企業(yè)和產(chǎn)品才更能穿越房地產(chǎn)市場(chǎng)周期呢?

結(jié)合相關(guān)地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜的表現(xiàn)來(lái)看，我們或許能夠找到一些答案。

2022年1-11月環(huán)京都市圈房企銷(xiāo)售排行榜前三甲分別被保定本土企業(yè)愛(ài)情地產(chǎn)、品質(zhì)標(biāo)桿房企石榴置業(yè)集團(tuán)以及“宇宙房企”碧桂園占據(jù)，三家企業(yè)銷(xiāo)售總額占前十強(qiáng)銷(xiāo)售總額近五成。

碧桂園作為民營(yíng)房企龍頭，其能夠占據(jù)在環(huán)京位置繼續(xù)維持頭部?jī)?yōu)勢(shì)，大概率與其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、良好的基本面不無(wú)關(guān)系，而對(duì)于愛(ài)情地產(chǎn)和石榴置業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這些中小房企又是靠什么制勝呢?

以石榴置業(yè)集團(tuán)為例，智通財(cái)經(jīng)APP在其身上亦看到了以以客戶(hù)需求為核心、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高品質(zhì)發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等發(fā)展亮點(diǎn)，而這或許也是該公司穿越房地產(chǎn)周期穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

一是,以品質(zhì)促增長(zhǎng)，打造品牌效應(yīng)。

據(jù)了解，石榴置業(yè)集團(tuán)自2009年在北京城市副中心通州推出首個(gè)住宅項(xiàng)目K2海棠灣以來(lái)，經(jīng)過(guò)十余年的探索與創(chuàng)新發(fā)展，以及不斷精研不同人群對(duì)于住宅的需求特點(diǎn)，該公司逐漸形成以春江系、府系、院系三大住宅產(chǎn)品系。其春江系作品斬獲中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品系品牌價(jià)值百?gòu)?qiáng)TOP37。

需要注意的是，通過(guò)不斷升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新迭代作品，目前石榴置業(yè)集團(tuán)的多個(gè)在售項(xiàng)目已經(jīng)形成了一定的品牌效應(yīng)。例如，2022年1-10月項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜中，文安智慧新城以6.56億元銷(xiāo)售額位列首位;石榴湖山春曉則以4.99億元的銷(xiāo)售額成為固安最受關(guān)注的樓盤(pán);保定石榴春江錦上自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，也以高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，成為保定人居封面作品。良好的品牌效應(yīng)之下，顯然也為該公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。文安智慧新城、保定石榴春江錦上兩個(gè)項(xiàng)目雙雙入圍克而瑞“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力榜單”2022年環(huán)境特色產(chǎn)品榜。

二是，從客戶(hù)需求出發(fā)，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

房企作為防疫的“守門(mén)人”之一，為業(yè)主提供貼心的服務(wù)并筑牢安全防線(xiàn)，亦是后疫情時(shí)代考量一家房企服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)的關(guān)鍵因素。而從石榴置業(yè)所提供的服務(wù)來(lái)看，該集團(tuán)似乎也具備了“為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”這一要素。

一方面，該集團(tuán)通過(guò)健康人居設(shè)計(jì)理念筑牢安全防疫的第一道防線(xiàn)。據(jù)悉，基于“減少人與人的交叉以及人與物的交叉”的人居洞察，石榴在旗下多個(gè)項(xiàng)目推出“無(wú)接觸歸家動(dòng)線(xiàn)”，“智能人臉識(shí)別系統(tǒng)”，配備于社區(qū)主入口、各樓棟單元門(mén)之上，接入“智能呼梯”，實(shí)現(xiàn)業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)直到家門(mén)，均無(wú)需手動(dòng)操作，即減少了與物品間接觸，降低污染風(fēng)險(xiǎn)，更解放雙手更加便利;當(dāng)然，這只是該公司關(guān)于健康人居系統(tǒng)的其中一小部分。

另一方面，好的社區(qū)更需要有好的服務(wù)，在疫情期間，除了做好分區(qū)管控、核酸檢測(cè)、環(huán)境消殺、出入人員管理、快遞外賣(mài)管理等系列防疫工作之外，石榴旗下諸如北京玉蘭灣、通州玉蘭灣等項(xiàng)目物業(yè)還提供應(yīng)急增值服務(wù)，送貨、抓藥、購(gòu)氣、買(mǎi)電等業(yè)主生活所需的方方面面均有響應(yīng)，緊急狀態(tài)下贈(zèng)送免費(fèi)蔬菜包為業(yè)主的正常生活提供支持，守住了疫情防控和生活保障“最后一公里”。

(春江錦人臉識(shí)別系統(tǒng) 效果圖)

最后則是，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)居“綠檔陣營(yíng)”。

而除了通過(guò)高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)促增長(zhǎng)之外，石榴置業(yè)還通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念為公司后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大底氣。

目前，石榴置業(yè)集團(tuán)足跡已覆蓋北京、上海、天津、南京等全國(guó)30余個(gè)城市，項(xiàng)目涵蓋中高端住宅產(chǎn)品以及一線(xiàn)城市綜合體。近日，在其深耕的京津冀市場(chǎng)，石榴將保定主城區(qū)又一地塊收入囊中，三度占位保定內(nèi)城核心板塊。作為少數(shù)依舊活躍在土拍市場(chǎng)的民營(yíng)房企，石榴在行業(yè)承壓、流動(dòng)性困境頻發(fā)的當(dāng)下，不僅實(shí)現(xiàn)“三道紅線(xiàn)”全達(dá)標(biāo)，穩(wěn)居綠檔，還保持了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)三年半為正的記錄，彰顯了良好的經(jīng)營(yíng)能力。

綜上所述，不難看出，對(duì)于中小房企而言，若想穿越周期、實(shí)現(xiàn)破局，除了政策助力之外，最關(guān)鍵的還是要靠自身——行穩(wěn)致遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)理念、高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，都或?qū)⑹沁@家公司的重要制勝法寶。

而石榴置業(yè)集團(tuán)的“以品質(zhì)促增長(zhǎng)，以穩(wěn)健保發(fā)展”的發(fā)展理念，對(duì)于中小房企而言，亦不失為一個(gè)很好的參考案例。