中信建投：房地產(chǎn)股權(quán)融資放開，行業(yè)涅槃重生

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，此次股權(quán)融資放開意味著上市房企可獲資本金補(bǔ)充，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望進(jìn)一步做大做強(qiáng)，有助于行業(yè)完成保交樓使命。此次股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化主要體現(xiàn)在放開并購(gòu)重組及配套融資、非公開方式再融資、H股再融資，按歷史經(jīng)驗(yàn)看從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。

此次股權(quán)融資放開意味著上市房企可獲資本金補(bǔ)充，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望進(jìn)一步做大做強(qiáng)，有助于行業(yè)完成保交樓使命。繼“第一支箭”信貸端支持房地產(chǎn)、“第二支箭”發(fā)債端支持民營(yíng)房企之后，11月28日“第三支箭”房地產(chǎn)股權(quán)融資正式放開。房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)再融資政策大致四年一周期。其中，2006-2009、2014-2017為相對(duì)寬松期，2010-2013、2018-2022為相對(duì)收緊期。距離當(dāng)前時(shí)點(diǎn)較近的一單成功發(fā)行的定增，是在2016年9月由金科股份完成，以及同年完成發(fā)行的首開股份定增;2017年及之后A股地產(chǎn)再融資以發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及其配套融資為主，以2019年完成發(fā)行的大悅城、上海臨港，和2020年的合肥城建為代表。

此次股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化主要體現(xiàn)在放開并購(gòu)重組及配套融資、非公開方式再融資、H股再融資，按歷史經(jīng)驗(yàn)看從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。按照發(fā)行類型來(lái)看，發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及配套融資、定增(含H股增發(fā))、配股、可轉(zhuǎn)債、可交債等均被允許。不過(guò)，房企IPO、GDR發(fā)行尚未提及，未來(lái)可繼續(xù)關(guān)注。發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時(shí)不同，歷史上看從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。我們統(tǒng)計(jì)了2014年以來(lái)A股房地產(chǎn)上市公司增發(fā)的事件，初始預(yù)案公告日至發(fā)審委/并購(gòu)重組委通過(guò)日歷時(shí)2.2~25.4個(gè)月不等，中位數(shù)為7.6個(gè)月;初始預(yù)案公告日至上市公告日歷時(shí)3.9~32.4個(gè)月不等，中位數(shù)為12.0個(gè)月。

建議關(guān)注再融資兩條主線：1、集團(tuán)擁有較多房地產(chǎn)或土地資產(chǎn)的上市國(guó)有房企;2、估值較低的績(jī)優(yōu)房地產(chǎn)公司。