新同方投資：地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈仍然在經(jīng)濟中占巨大比重 目前看好個別國央企開發(fā)商的投資機會

智通財經(jīng)APP獲悉，近日，新同方投資管理有限公司表示，目前看好個別國央企開發(fā)商的投資機會。原因在于，國央企雖然面臨的信用風(fēng)險較小，但他們的經(jīng)營能力也分三六九等，長期的投資價值差別巨大。未來市場需要的不再是敢加杠桿的企業(yè)，而是運營效率高，產(chǎn)品能力強，品牌好的優(yōu)質(zhì)房企。這類房企在宏觀基本面向好，購房需求改善之后，受益明顯。

新同方投資認為房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國經(jīng)濟無法脫離的，地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈仍然在經(jīng)濟中占巨大比重，起到重要作用，并不是像教培行業(yè)一樣，即使關(guān)掉對整體經(jīng)濟影響也不大。這是投資這個行業(yè)的前提。房地產(chǎn)的大政策一直是：房住不炒，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。這個一直沒有變過，過熱就緊，過冷就松。

新同方投資稱，房地產(chǎn)的要求是穩(wěn)，只是過去這段時間由于多方政策的共同作用以及宏觀大環(huán)境的影響，造成了地價、房價、預(yù)期的不穩(wěn)定。土拍賣不出去，房價開始下跌，部分跌幅還不小，購房者也缺乏信心開始觀望。房地產(chǎn)企業(yè)不斷出險，樓房開始爛尾，房子賣不出去，土地也賣不出去，財政、就業(yè)也跟著遇到壓力。再之后，各種政策開始出來救地產(chǎn)，特別是各地政府對房地產(chǎn)出了不少支持政策來刺激需求。還有就是保交付政策、金融十六條、房企股權(quán)融資再開放，市場也給了不錯的反應(yīng)，尤其是前期跌幅巨大的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)公司，短期反彈幅度巨大。

“目前民營房企的股權(quán)價值還是無法判斷。”新同方投資認為，股權(quán)的價值取決于未來能產(chǎn)生的現(xiàn)金流的價值。對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使現(xiàn)在階段性地獲得救助，也很難判斷未來他們還能做多大，開發(fā)多少面積，賣多少房子，賺多少錢，分多少錢給投資者，這些才是決定他們股權(quán)價值的。

還有一點，民營企業(yè)有大量土儲，尤其是在過去幾年市場高點拿的土儲，這些土地可能面臨巨大的減值，項目的去化可能也存在問題，以后即使開發(fā)了，也只能產(chǎn)生虧損，這些是有毒資產(chǎn)，到底還有多少這類有毒資產(chǎn)也很難判斷。

對于物業(yè)企業(yè)，新同方投資認為有部分住宅物業(yè)及商管物業(yè)已經(jīng)跌到非常有性價比的地步，如果他們的母公司沒有信用風(fēng)險，未來還能持續(xù)發(fā)展的話，會是比較好的投資機會。

對于房地產(chǎn)債券，部分被新增授信的民營房企美元債反彈較多，但少數(shù)國央企及混合所有制企業(yè)的美元債在上個月非理性下跌時才是比較好的投資機會，因為他們并沒有遇險，還有充足的信用及穩(wěn)健的經(jīng)營，當(dāng)時的價格跌到即使持有到期的IRR也超過了40%。但短期也已經(jīng)反彈較多，恢復(fù)合理價值了。

最后，盡管目前房地產(chǎn)出現(xiàn)了各種支持政策，但需求還沒有恢復(fù)，新同方投資認為需求恢復(fù)是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)加大與行業(yè)分化的開始。