新股前瞻|欲搭內(nèi)房股反彈“順風車”IPO，迷你房企嘉創(chuàng)房地產(chǎn)成色幾何？

繼“三支箭”點燃市場熱情之后，市場政策的密集出臺，多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信，已為不少房企的復(fù)蘇注入能量，正在從多個方面重構(gòu)市場的發(fā)展信心。

凝滯已久的地產(chǎn)融資市場，逐漸開始流動了起來。近日，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布招股書，擬申請在港交所主板上市。作為一家立足大灣區(qū)的住宅物業(yè)發(fā)展商，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)卻和此前遞表的內(nèi)房企業(yè)有所不同。

脫胎于嘉利國際，以實物分派形式上市

智通財經(jīng)APP了解到，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)為嘉利國際(01050)旗下附屬公司，嘉利國際此前向聯(lián)交所提交一份有關(guān)分拆的分拆建議，計劃以分派及介紹方式，分拆嘉創(chuàng)房地產(chǎn)股份在聯(lián)交所主板獨立上市。

介紹上市是已發(fā)行證券申請上市的一種方式，不需要在上市時再發(fā)行新股，因為該類申請上市的證券已有相當數(shù)量，并為公眾所持有，故可推斷其在上市后會有足夠的流通量。其特點是沒有“公開招股”一環(huán)，以及不涉及發(fā)行新股或出售現(xiàn)有股東所持股份。

根據(jù)香港聯(lián)交所的上市規(guī)則，在三種情況下一般可采用介紹上市的模式：一是申請上市的證券已在一家證券交易所上市，爭取在另一家交易所上市，或為同一交易所的“轉(zhuǎn)板上市”。二是“分拆上市”，即發(fā)行人的證券由一名上市發(fā)行人以實物方式，分派給其股東或另一上市發(fā)行人的股東，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)即使用這種形式;三是換股上市有時也采用這種模式。

事實上，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)雖是嘉利國際旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺，但發(fā)展歷史卻不長。早在分拆之前，嘉利國際主要從事五金塑膠業(yè)務(wù)、電子制造業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，上市已有超過25年的歷史。其中，公司的工業(yè)分部包括五金塑膠業(yè)務(wù)及電子制造業(yè)務(wù)，一直為該集團的核心業(yè)務(wù)，以2021/22財年來看，這兩項業(yè)務(wù)在總營業(yè)額中的占比超過76%。

從嘉利國際最新的中期業(yè)績來看，在該公司截至2022年9月30日止六個月未經(jīng)審核中期業(yè)績，公司實現(xiàn)收入21.99億港元，同比增13%;股東應(yīng)占溢利2.6億港元，同比增1%;而公司將股東應(yīng)占溢利增加主要由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)強勁的增長所帶動。

針對于此次分拆，嘉利國際認為集中資源支持核心業(yè)務(wù)分部的擴展及鞏固，是為延續(xù)其工業(yè)業(yè)務(wù)的成功，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)也無需與集團內(nèi)其他業(yè)務(wù)分部競爭資本資源。不過，即便地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團內(nèi)的占比不高，卻是在實打?qū)崬榧瘓F貢獻利潤。倘若將地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行剝離后，其純利是否能夠繼續(xù)維持正向增長呢?

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)將作為獨立融資平臺，在上市流通之后將股份盤活，或許將成為一個集資途徑。一般而言，能夠進行業(yè)務(wù)分拆的，通常是被視作有潛力和前景的子公司。而在地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市后，母公司嘉利國際的資本價值會被重新進估算，分拆后子公司的價值將被重新定價。按照波動的大市中處于估值低位的行業(yè)來看，不論是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)，還是專注于工業(yè)業(yè)務(wù)的嘉利國際，能否獲得資本市場的青睞，對二者而言無疑將是一次價值上的檢驗。

即便嘉利國際推動嘉創(chuàng)地產(chǎn)IPO的時機甚為考究，站在當前地產(chǎn)行業(yè)剛有起色的臨界點，以嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的資質(zhì)，又是否能夠承載得起母公司的“厚望”呢?

懷揣兩個項目上市，規(guī)模迷你的大灣區(qū)房企

資料顯示，嘉利國際在2015年才正式涉足住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(即嘉創(chuàng)地產(chǎn)前身)，其開發(fā)位于東莞市的一幅土地(其后為嘉輝豪庭第三期)。之后，嘉利國際陸續(xù)在東莞開發(fā)嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期，總土地儲備95273平方米，均已竣工。而在惠州僅開發(fā)“惠州羅浮公館”一個項目，也已竣工，總土地儲備35810平方米。

由此來看，嘉創(chuàng)地產(chǎn)的大本營主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山，當前能獲得收益的項目也僅只有上述嘉輝豪庭和惠州羅浮公館兩處而已，在“高手如云”內(nèi)房板塊中堪稱小蝦米。

據(jù)了解，該公司主要通過公開招標、拍賣或掛牌出售;及收購重建用地并轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地以獲取項目用地。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可出售整體樓面總面積約13.11萬平方米;及持作未來發(fā)展的整體樓面總面積13.15萬平方米。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2020-2022三個財年嘉創(chuàng)地產(chǎn)分別錄得收入4.82億元、5.91億元、7.75億元，整體發(fā)展趨勢還算穩(wěn)健。之所以能夠完成收入上的躍升，公司將其歸功于嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付。

更令人注意的是，2022-2022三個財年，該公司毛利率分別錄得72.4%、72.7%、75.7%，公司同樣將其歸功于嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。但這僅僅是在其嘉創(chuàng)地產(chǎn)手中僅有兩個項目的情況下，隨著日后的發(fā)展，在激烈的市場競爭中是否還能保持如此之高的毛利率，仍然需要保持密切的觀察。

此外，嘉創(chuàng)地產(chǎn)似乎更加偏好于以較低的成本來獲得更大的盈利空間，這也體現(xiàn)其拿地風格上——2022年3月，該公司與佛山市高明區(qū)荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協(xié)議：雙方同意共同開發(fā)佛山市高明區(qū)荷城街道富灣片區(qū)，將其建成文化創(chuàng)意小鎮(zhèn)，包括但不限于城市規(guī)劃、土地開發(fā)、城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)及城市運營等事宜。4月1日，嘉創(chuàng)地產(chǎn)取得佛山荷城街道一幅住宅土地(約34,448平方米)的土地使用權(quán)，總土地儲備131,472平方米。

同樣是城市更新性質(zhì)的還有嘉創(chuàng)地產(chǎn)所持有的廣東省東莞市鳳崗鎮(zhèn)“東莞雁田鎮(zhèn)工業(yè)園”項目，當前劃分做工業(yè)用途，已出租以賺取租金收入。

然而，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的收益攀升、高毛利及低成本拿地似乎難以化解市場對其未來成長的擔憂，首先便是其僅擁有20多萬平米的土儲，其中還包括約13萬平的可出售面積，無論是銷售還是儲備均難以滿足長期開發(fā)的需要，“糧倉”少糧，或許會讓投資者對其長期發(fā)展能力產(chǎn)生質(zhì)疑。

另一方面，由于嘉利國際根植于東莞，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)也在東莞、惠州和佛山立足，甚至僅能作為廣東區(qū)域性房企。這將為其經(jīng)營狀況受到廣東樓市這個單一區(qū)域的波動埋下伏筆，難免令資本市場擔心其抵御行業(yè)風險能力偏弱，在信心和價值上大打折扣。

從行業(yè)的角度來看，當下房地產(chǎn)市場仍面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。根據(jù)11月15日國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金僅為11182億元，同比下降26%，創(chuàng)下年內(nèi)次低。從國內(nèi)貸款來看，前10月到位資金中國內(nèi)貸款同比下降27%左右。而前10月自籌資金同比下降約15%。

這也意味著，今年的金九銀十沒有等來奇跡，只等來了成交數(shù)據(jù)滑坡式下跌，一再突破記錄，即便“三支箭”和支援政策陸續(xù)落地，市場的需求仍然有一個恢復(fù)的過程，行業(yè)的未來走向何方暫不明朗。

在此其中，東莞房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷，惠州亦有開發(fā)商降價出貨或割肉回款的消息頻出，這兩個地區(qū)樓盤開發(fā)量都不小，流動性較差，房企資金鏈普遍偏緊。而在這種資金鏈緊張的情況下，銷售資金回籠、未來的拿地與項目開發(fā)及樓盤建設(shè)質(zhì)量的平衡將成為嘉創(chuàng)地產(chǎn)后續(xù)的“大考”。

對此，嘉創(chuàng)地產(chǎn)亦在招股書中坦言，于2022年9月30日，公司有位于大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山的物業(yè)發(fā)展項目，并有意繼續(xù)擴大其市場份額，可能涉及在大灣區(qū)選定城市展開物業(yè)發(fā)展項目。而嘉創(chuàng)地產(chǎn)的盈利能力與中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)相關(guān)，其容易受經(jīng)濟波動影響。中國物業(yè)的價格、供應(yīng)或需求的任何不利變動可能對公司的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生重大不利影響。