物業(yè)板塊聞風上漲!行業(yè)還有多大修復空間?

隨著房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善，物業(yè)管理板塊也聞風上漲。

截至今日收盤，物業(yè)板塊上漲2.9%，三木集團(000632.SZ)、中國武夷(000797.SZ)、新黃浦(600638.SH)、南國置業(yè)(002305.SZ)漲停。拉長周期看，自10月31日觸底反彈以來，板塊累計上漲16%，跑贏滬深300同期10個百分點。超額收益明顯。

民生證券認為，本輪物業(yè)板塊的上漲主要驅動因素是預期的改善帶來基于PB的價值重估，體現(xiàn)為應收賬款惡化程度有限，市場對民營物企的持續(xù)經(jīng)營能力逐步予以肯定，對現(xiàn)金等資產(chǎn)端價值予以重估。

具體來看，受地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與上半年龍頭物業(yè)等事件影響，市場質(zhì)疑地產(chǎn)開發(fā)端調(diào)用物業(yè)現(xiàn)金流的可能性較大，部分投資者甚至對物業(yè)管理公司作出了較為極端的兩大假設，即現(xiàn)金流質(zhì)量不佳與應收賬款端持續(xù)失血。

目前該預期逐漸扭轉，主要是由于1)近期地產(chǎn)刺激政策如“第二支箭”、“16條”、“保函”等的密集發(fā)布，在融資端對房企給予明確支持，促使市場對地產(chǎn)信心有所提升，物管行業(yè)短期內(nèi)邊際改善。

2)今年以來地產(chǎn)開發(fā)端銷售改善有限，對管理層而言，其在物企持股比例較高，且地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務好轉尚需時日，“調(diào)用物業(yè)資金救開發(fā)”的可能性持續(xù)減弱，現(xiàn)金流的質(zhì)量與關聯(lián)交易的安全性逐步為市場接受。

總體而言，市場對物業(yè)管理行業(yè)的擔憂逐漸緩解。

智通財經(jīng)APP獲悉，物業(yè)公司的本質(zhì)是為已簽約管理的小匙提供基礎管理服務和增值服務，并因此收取一定的管理費。物業(yè)公司目前仍處于第一階段，即規(guī)模增長。而主要成長來自于在管面積的增長。

在管面積的增長既可以是內(nèi)生于關聯(lián)房企竣工面積交付，也可以是物管公司拓展第三方開發(fā)項目獲得管理面積。通常物業(yè)公司物業(yè)費收繳率高，存量項目收入確定性強，因此物業(yè)公司的業(yè)績增長應該具備較強的抗經(jīng)濟周期屬性。

從歷史估值來看，物業(yè)公司2020年是疫情下的熱門賽道，而2021-2022年受地產(chǎn)板塊下挫，估值來到極低水平。

2020年疫情爆發(fā)后，物業(yè)板塊反而迎來了估值提升。一方面物業(yè)承擔為業(yè)主提供最后一公里生活服務和社匙消殺的重要任務，社匙增值服務迎來增長;另一方面2016-2020年關聯(lián)房企銷售陸續(xù)進入竣工交付，推升物業(yè)公司在管面積以及對應收入和利潤增速。

2021年龍頭出現(xiàn)債務違約后，物業(yè)板塊估值整體下挫。物業(yè)公司和母公司房企之間的母子關聯(lián)導致市場擔心物業(yè)公司可能會成為母公司房企的融資工具。此外，母公司房企銷售持續(xù)下降，預示著未來可提供給物業(yè)公司竣工交付的面積增速會持續(xù)減弱。

截至2022年10月28日，由A+H61名個股組成的物業(yè)服務板塊市盈率(TTM)降至8.17倍，2021年同期為24.74倍。板塊估值回落至歷史最低值。

從基本面來看，物業(yè)管理公司可以分成規(guī)模成長性、管理效率、收入增長潛力、獨立性和利潤穩(wěn)定性五個方面來衡量。短期地產(chǎn)行業(yè)基本面筑底未完成前，物業(yè)公司和地產(chǎn)公司受政策影響同漲同跌;地產(chǎn)行業(yè)基本面企穩(wěn)后，物業(yè)公司有望走出獨立行情，估值回歸，由業(yè)績增速而定。

浙商證券認為，地產(chǎn)基本面筑底在即，物業(yè)公司還有較大修復空間。

投資機會上，民生證券指出，受益于近期地產(chǎn)開發(fā)端促進政策密集推出，市場對物業(yè)公司經(jīng)營可持續(xù)性預期有所改善，對物企的獨立性認知持續(xù)強化，物業(yè)管理行業(yè)估值有望進一步提升。建議關注高彈性與高成長兩條投資主線：

1)高彈性標的：市場對公司經(jīng)營可持續(xù)性分歧較大、PB較低、且母公司受益近期政策較多的實力物企——旭輝永升服務、碧桂園服務、新城悅服務;

2)高成長標的：業(yè)務具有強確定性、母公司經(jīng)營穩(wěn)健、收入規(guī)模高增長的優(yōu)質(zhì)物企——濱江服務、新希望服務。上述公司長期考慮特色增值業(yè)務成長與滲透率提升，短期仍以價值重估為主。