華泰證券：房地產供給側邏輯持續(xù)演繹 關注優(yōu)質央國企及頭部民企

智通財經APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，房地產供給側邏輯持續(xù)演繹，關注優(yōu)質央國企及頭部民企。即使行業(yè)基本面下行，但22年以來部分國央企在資本市場上表現優(yōu)異，市值依然創(chuàng)新高，拿地戰(zhàn)略5年來首次成為股價表現核心變量。明年需求市場有望逐步企穩(wěn)恢復，同時也可期待更多政策釋放，因此當前具備融資優(yōu)勢和土地儲備的房企有望在2023年迎來更多的成長空間，建議關注相關央國企和少數頭部民企。

重點推薦：1)A股開發(fā)：華發(fā)股份(600325.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH);2)港股開發(fā)：華潤置地(01109)、中國海外發(fā)展(00688)、龍湖集團(00960);3)物管公司：中海物業(yè)(02669)、保利物業(yè)(06049);4)轉型房企：華聯控股(000036.SZ)、魯商發(fā)展(600223.SH)。

華泰證券主要觀點如下：

行業(yè)：供給側改革初見成效，但修復裂痕尚需時日

2020年以來房地產行業(yè)供給側改革初見成效，居民杠桿率穩(wěn)步下行，監(jiān)管部門表態(tài)房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉，該行認為后續(xù)政策空間可以抱以更加積極的態(tài)度，但行業(yè)和企業(yè)修復尚需時日。2022Q1-3新房市場均延續(xù)21年下半年以來的調整趨勢，新房累計銷售額同比-26%，改善型需求成為主流。二手房相對更具韌性，已率先開始修復之旅，房價仍處于下行區(qū)間，但核心城市堅挺。庫存層面，狹義庫存絕對量持穩(wěn)，但去化率重回高位。土地市場熱度成交量收縮，長三角等區(qū)域土地出讓占比提升，個別地方政府通過提升推地質量、取消限價等措施鼓勵投資。

政策思路：三個托底—穩(wěn)需求，托信用，保交樓

穩(wěn)需求：年初至今，各地方政府政策放松頻次明顯增多，因城施策力度不斷加大，逐漸向高能級城市蔓延。政策呈現如下特點：逐步解放主流城市限購區(qū)、優(yōu)化“認房又認貸”政策、房貸利率加速下行、存量房政策多管齊下、“因城施策”與租賃、生育等國家導向結合;托信用：以信用保護工具、中債增信為代表的融資支持政策持續(xù)加碼，彰顯對民企最后護城河的堅守;保交樓：這是供需兩端穩(wěn)預期、穩(wěn)信心的關鍵環(huán)節(jié)。7月以來從中央到地方均有相應的密集舉措，專項借款有望成為紓困活水。鄭州作為紓困樣本城市，三季度以來持續(xù)推進項目實質性復工。

2023年核心判斷：2個視角看待需求和投資

2023年房地產行業(yè)面臨著較大的不確定性，該行基于保守(政策保持當前力度)和積極(政策空間進一步打開)兩個預期來展望。保守預期下，該行假設行業(yè)沿著當前的政策框架前行，預計明年銷售面積、銷售額、新開工面積、施工面積、竣工面積以及房地產投資同比增速分別為-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，積極預期下，經濟不確定性消除，將帶來銷售投資的修復提前，該行預計前述指標同比增速分別為5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和0.3%。

企業(yè)：國進民退格局進一步演繹，物管承壓而代建新興

2022Q1-3百強房企銷售額同比降幅在4月創(chuàng)出年內最大值后震蕩修復，9月收窄至30.7%。國企銷售復蘇明顯優(yōu)于民企，且兩者的差距持續(xù)拉大。整體融資環(huán)境未見明顯改善，2022年以來再次出現凈償還。央國企相對民企的融資優(yōu)勢仍在進一步凸顯。拿地策略上，民企投資進一步收縮，地方城投平臺加大托底力度，龍頭房企拿地愈發(fā)謹慎。建設類央國企拿地積極。受地產下行、經濟承壓等多重因素影響，22H1上市物管公司規(guī)模擴張、財報表現、多元服務等方面的情況不甚理想。央國企業(yè)績和估值同樣優(yōu)于民企。代建業(yè)務方面，多重催化下規(guī)模加速擴張，該行認為未來有望保持較快增長。

風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經營風險。