平安證券：房貸利率下行空間進(jìn)一步打開 銷售有望延續(xù)改善

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。該行認(rèn)為，短期政策寬松疊加低基數(shù)，銷售端有望逐步好轉(zhuǎn)，但考慮信心修復(fù)及行業(yè)出清需要時(shí)間，房地產(chǎn)修復(fù)或相對(duì)波折，行情爬坡過程中亦可能存在震蕩波動(dòng)。強(qiáng)信用的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企在銷售、融資及拿地端的優(yōu)勢(shì)有望逐步擴(kuò)大。

個(gè)股持續(xù)看好銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的強(qiáng)信用企業(yè)如保利發(fā)展(600048.SH)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)、萬科A(000002.SZ)等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、綜合實(shí)力突出的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)、碧桂園服務(wù)(06098)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)。

事件：

1)央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限;

2)央行提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

平安證券主要觀點(diǎn)如下：

房貸利率下行空間進(jìn)一步打開，利于壓力較大城市樓市企穩(wěn)。

央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6-8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.3%、1.7%和2.1%，環(huán)比分別下降0.1%、0.1%和0.3%，環(huán)同比連續(xù)3個(gè)月下降，其中滿足6-8月環(huán)同比均連續(xù)下降的城市有23個(gè)，顯示短期部分城市樓市壓力猶存。根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，2022年9月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，僅高于首套房利率下限(4.1%)0.05個(gè)百分點(diǎn)，其中86城房貸主流利率已觸及下限4.10%。在LPR不再調(diào)整的背景下，多數(shù)城市房貸下行空間已經(jīng)不大。本次央行、銀保監(jiān)允許符合條件的城市在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，體現(xiàn)因城施策的政策導(dǎo)向，有利于降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。

低基數(shù)下銷售有望延續(xù)改善，強(qiáng)信用房企優(yōu)勢(shì)有望擴(kuò)大。

政策持續(xù)寬松疊加低基數(shù)背景下，8、9月重點(diǎn)城市成交同比降幅已經(jīng)逐步收窄，截止9月26日，50城新房日均成交環(huán)比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅較8月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，貝殼統(tǒng)計(jì)的50城二手房成交量7、8月連續(xù)兩月正增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)隨著房貸利率下行空間進(jìn)一步打開配合四季度低基數(shù)，銷售端表現(xiàn)有望持續(xù)改善。盡管保交樓政策持續(xù)出臺(tái)，但購房者信心修復(fù)需要時(shí)間，強(qiáng)信用的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企銷售將率先企穩(wěn)，8月單月華發(fā)股份、招商蛇口、中國(guó)金茂銷售額同比增長(zhǎng)29.1%、17.4%、15.1%，預(yù)計(jì)四季度強(qiáng)信用房企銷售端優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)政策改善及時(shí)性低于預(yù)期將導(dǎo)致樓市調(diào)整幅度擴(kuò)大、調(diào)整時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響;2)個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);3)房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。