物業(yè)管理逆勢(shì)走強(qiáng) 三條主線值得關(guān)注

又是萎靡的一天，低位的房地產(chǎn)表現(xiàn)活躍，物業(yè)管理被帶動(dòng)。截止收盤，A股的物業(yè)管理上漲1.91%，空港股份(600463.SH)、沙河股份(000014.SZ)漲停。

無(wú)獨(dú)有偶，今日港股市場(chǎng)上，物業(yè)管理股也多數(shù)走強(qiáng)，世貿(mào)服務(wù)(00873)漲超8%，旭輝永升服務(wù)(01995)漲超4%，正榮服務(wù)(06958)漲超3%，榮萬(wàn)家(02146)漲超2%。

從基本面看，近兩日引發(fā)物業(yè)管理板塊持續(xù)上漲，這歸因于大部分物業(yè)公司相繼公布了不錯(cuò)的上半年業(yè)績(jī)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活上半年實(shí)現(xiàn)收入52.78億元，同比增長(zhǎng)31.5%;住宅物業(yè)管理板塊收入33.54億元，同比增長(zhǎng)40.2%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入19.24億元，同比增長(zhǎng)18.5%;股東應(yīng)占凈利10.28億元，同比增長(zhǎng)27.5%。期內(nèi)收入增長(zhǎng)主要來(lái)自管理面積和商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量增加。

中海物業(yè)上半年收入58.14億港元，同比增長(zhǎng)35.34%;股東應(yīng)占凈利5.22億元，同比增長(zhǎng)32.72%。公司管理面積同比上漲10.5%至2.87億平方米。收入上升主要受益于管理面積上升，用戶增值服務(wù)增長(zhǎng)及停車位銷售持續(xù)上升。

平安證券表示，在疫情控制及房地產(chǎn)溫和修復(fù)下，物管全年業(yè)績(jī)?nèi)杂兄巍Ｖ虚L(zhǎng)期新房交付仍可推動(dòng)管理規(guī)模正向增長(zhǎng)，疊加房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)物管格局持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)物企成長(zhǎng)仍值得期待。

從政策面看，8月8日，國(guó)家發(fā)改委等部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，延續(xù)服務(wù)業(yè)增值稅加計(jì)抵減政策，2022年對(duì)生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計(jì)抵減應(yīng)納稅額。國(guó)家延續(xù)扶持政策，有利于物業(yè)企業(yè)減輕增值稅稅負(fù)壓力。

此外，7月18日，北京提出推廣“勁松模式”和“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)參與舊改，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)前置作用，加速推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。住建部摸排顯示，“十四五”需完成的老舊小區(qū)改造建筑面積約40億平，舊改給物管帶來(lái)較大存量拓展空間。

從地產(chǎn)行業(yè)看，近期廊坊官宣取消限購(gòu)限售，保障居民合理購(gòu)房需求，需求側(cè)寬松信號(hào)加強(qiáng)，或向周邊環(huán)京及高能級(jí)城市傳導(dǎo)政策進(jìn)一步寬松預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)悲觀情緒。

供給側(cè)房企融資傳遞破冰信號(hào)，債券發(fā)行邊際回暖，7月房企境內(nèi)外單月合計(jì)發(fā)債1017億元，環(huán)比+80.6%，同比+3.3%;地方政府及金融機(jī)構(gòu)合作，以“地產(chǎn)紓困基金”等方式助力房企紓困，地產(chǎn)逐步筑底回暖，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋。

光大證券認(rèn)為，物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在疫情常態(tài)化防控/老舊小區(qū)改造/智慧社區(qū)建設(shè)等方面具有較高參與度，政策持續(xù)友好，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。物管行業(yè)政策面、基本面和長(zhǎng)期發(fā)展向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變，短期受到美聯(lián)儲(chǔ)加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調(diào)明顯，部分個(gè)股的股價(jià)波動(dòng)較大，提供了較好的配置時(shí)機(jī)。建議關(guān)注三條主線：

1)“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖及民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)、世茂服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。

2)“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方在管面積占比超過(guò)80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張能力的民企物管。推薦綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)。

3)“穩(wěn)健國(guó)企”：持續(xù)看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。建議關(guān)注保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。