碧桂園（02007）：在變革中穩(wěn)健發(fā)展 靜待行業(yè)向上曙光

2022年上半年以來(lái)，在疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行影響下，市場(chǎng)筑底，房企去化承壓。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型陣痛期加劇，行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)和企業(yè)信用危機(jī)爆發(fā)，市場(chǎng)資源資金加速向更為穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企靠攏。2022年5月，碧桂園（02007）被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”，率先試水通過(guò)“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資，成為碧桂園實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的印證。

8月30日，碧桂園披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)收為1623.6億元（單位：人民幣，下同）；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.1億元?？傊?，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)面維持韌性，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，加上境內(nèi)外融資通暢，碧桂園正展現(xiàn)穿越行業(yè)周期的硬核實(shí)力。

基于此，筆者將深入碧桂園“內(nèi)核”，從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品服務(wù)、財(cái)務(wù)安全、融資渠道等多維度探究其發(fā)展邏輯以及可持續(xù)發(fā)展能力所在。

經(jīng)營(yíng)“內(nèi)核”：銷售韌性強(qiáng) 打造交付樣本

作為一家有著30年歷史的老牌房企，目前碧桂園超九成的收入來(lái)自物業(yè)銷售。2022年上半年，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)保持相當(dāng)韌性，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額為1851億元，權(quán)益合同銷售面積為2348萬(wàn)平方米。值得一提的是，上半年碧桂園權(quán)益銷售金額好于百?gòu)?qiáng)房企平均跌幅水平，與另外幾家績(jī)優(yōu)房企的下降幅度大體一致。顯示出市場(chǎng)低迷的時(shí)候，越是系統(tǒng)性、規(guī)范化的房企站得越穩(wěn)。

得益于多元并舉的布局，截至2022年中期，碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3179個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市、298個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃、1412個(gè)縣、鎮(zhèn)區(qū)，已獲取權(quán)益可售資源共計(jì)約12161億，充分保障未來(lái)的銷售。

在廣泛布局的同時(shí)，碧桂園亦有優(yōu)中選優(yōu)的聚攏效應(yīng)。2022年上半年，碧桂園聚焦核心區(qū)位，布局供需關(guān)系良好的城市，公司分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價(jià)率的土地，共計(jì)新獲取9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約61億元。在行業(yè)周期下行期間，碧桂園審慎獲取機(jī)會(huì)型土地，把握市場(chǎng)分化趨勢(shì)精準(zhǔn)布局，有望持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源，支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

碧桂園“收”“放”得當(dāng)?shù)耐顿Y布局背后，是對(duì)“穩(wěn)健”二字的深刻洞見(jiàn)——既擁有廣闊的基本盤市場(chǎng)，又保障確定性較強(qiáng)的城市有充足的潛在客戶。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模紅利向產(chǎn)品紅利過(guò)渡轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品力的重要性日益凸顯。而“交付力”作為產(chǎn)品力重要一環(huán)，成為達(dá)成企業(yè)公信力的重要目標(biāo)。同時(shí)，今年7月底，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交付是地方政府的首要任務(wù)。上半年，碧桂園按時(shí)按質(zhì)保證了數(shù)量龐大的產(chǎn)品交付，累計(jì)如期交付1070個(gè)批次超25萬(wàn)套房屋，覆蓋全國(guó)30個(gè)省份214個(gè)城市780個(gè)區(qū)縣。根據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(jì)（樂(lè)居財(cái)經(jīng)《2022上半年房企交付榜》），碧桂園交付量超過(guò)已披露交付量前五的其他房企的總和，遙遙領(lǐng)先于同行。此外，截至6月30日，碧桂園還有165個(gè)項(xiàng)目批次實(shí)現(xiàn)“交付即交證”。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，“房住不炒”的政策主基調(diào)不會(huì)改變，行業(yè)整體增速放緩，未來(lái)將力求平穩(wěn)、健康發(fā)展，產(chǎn)品力、交付力、服務(wù)力方面的不斷精進(jìn)成為行業(yè)的共識(shí)，也是房企踐行長(zhǎng)期主義的立足之本。碧桂園打造保交付樣本，用實(shí)際行動(dòng)顯示了公司突出的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和頭部房企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。

集團(tuán)總裁莫斌表示，碧桂園有能力亦有實(shí)力保交付、保證所有債權(quán)剛性兌付，對(duì)未來(lái)仍然充滿信心。

財(cái)務(wù)“內(nèi)核”：凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

面臨房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)營(yíng)能力均需接受考驗(yàn)，碧桂園在不放過(guò)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，亦不盲目追求規(guī)模，保持回款率、現(xiàn)金流持續(xù)健康穩(wěn)定。

2022年上半年，碧桂園銷售回款保持高質(zhì)量，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益現(xiàn)金回款約為1702.9億，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上。銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，財(cái)務(wù)管控能力越強(qiáng)，越有利于提高公司現(xiàn)金流的安全性。

期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入約52.5億元，為公司帶來(lái)健康穩(wěn)定的現(xiàn)金。在行業(yè)流動(dòng)性壓力加劇，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)違約、工程停工等背景下，碧桂園仍能連續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，這意味著公司不需借助外部融資，僅通過(guò)經(jīng)營(yíng)性回款就能覆蓋對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性支出，凸顯了公司出色的經(jīng)營(yíng)能力。

另一方面，持續(xù)性的現(xiàn)金流入，讓碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底3179.2億元進(jìn)一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6%。期末公司凈負(fù)債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約人民幣1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，短期償債無(wú)憂。關(guān)于三道紅線的情況，目前碧桂園仍處在較為健康的黃檔，凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于監(jiān)管要求，償債能力持續(xù)穩(wěn)健，公司安全性穩(wěn)步提高。

截至目前，本年內(nèi)碧桂園已無(wú)到期境外優(yōu)先票據(jù)，僅騰越兩筆可回售公司債共計(jì)40億元。碧桂園方面表示，公司已經(jīng)做好了還款計(jì)劃和安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

時(shí)刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流，是抵抗風(fēng)險(xiǎn)的重要利器。無(wú)論市場(chǎng)起伏跌宕，碧桂園始終嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理紀(jì)律，把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)的平衡上，成為幫助公司穿越周期的最好支撐。

融資“內(nèi)核”：“示范”房企融資暢通

2021年下半年起，受疫情和部分房企境外債務(wù)違約影響，境外融資基本停滯，境內(nèi)融資也不斷收緊，加之行業(yè)整體銷售不佳，房企的融資變得異常艱難。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

然而，資本依舊向優(yōu)質(zhì)、高信用評(píng)級(jí)房企傾斜，碧桂園憑借穩(wěn)健的發(fā)展能力獲得資本青睞。2022年5月，碧桂園被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”，率先試水通過(guò)“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資，成功發(fā)行5億元公司債。

碧桂園作為民企能獲得債券融資支持，并附帶信用保護(hù)，既是解決民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題，也是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的訴求，更何況公司自身基本面比較好、安全邊際高。 

8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話會(huì)上透露，在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元。自2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億。公開(kāi)資料顯示，碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機(jī)發(fā)行。  

值得關(guān)注的是，碧桂園積極開(kāi)展維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、保護(hù)投資者利益的行動(dòng)，提振投資人對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信心。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，政策的調(diào)整正驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)發(fā)生變化，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)健康的房企更受政府、金融機(jī)構(gòu)的信賴。碧桂園自身也通過(guò)積極管控風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，向穩(wěn)健型企業(yè)邁進(jìn)，再加上融資支持，未來(lái)將更有利于公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

新業(yè)務(wù)“內(nèi)核”：整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源賦能主業(yè) 打開(kāi)向上彈性

除了投資策略本身，碧桂園旗下新業(yè)務(wù)線發(fā)展迅速，為地產(chǎn)主業(yè)賦能的同時(shí)，為公司打開(kāi)了更大的成長(zhǎng)空間。

圍繞地產(chǎn)主業(yè)，碧桂園積極響應(yīng)國(guó)家智能建造發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)拓了科技智慧建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道，形成“高科技綜合性企業(yè)”的清晰打法，順勢(shì)而為積極開(kāi)辟增長(zhǎng)的第二曲線。

目前碧桂園已整合科技建造體系上下游關(guān)鍵內(nèi)部資源，成立科技建筑集團(tuán)，依托BIM數(shù)字化、新型裝配式、建筑機(jī)器人自動(dòng)施工等新技術(shù)、新體系，實(shí)現(xiàn)“設(shè)計(jì)-施工-運(yùn)營(yíng)”的全過(guò)程貫通，搭建了科技建造項(xiàng)目全周期管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了管理模式變革，將傳統(tǒng)的“人工指揮”變?yōu)楦呖萍嫉摹跋到y(tǒng)指揮”，引領(lǐng)行業(yè)工業(yè)化、智能化水平躍遷，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級(jí)。

事實(shí)上，智能建造和代管代建的市場(chǎng)空間亦隨著房地產(chǎn)行業(yè)格局的變化而被充分釋放。目前，國(guó)有房企和地方平臺(tái)公司逐漸在土地市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但這些拿地主體多數(shù)依賴輕資產(chǎn)代建公司參與開(kāi)發(fā)，從而催生出大量的代建需求。另外國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出要在40個(gè)重點(diǎn)城市籌建650萬(wàn)套保障性租賃住房，各地方政府對(duì)代建業(yè)務(wù)的需求也顯著提升。

目前，碧桂園已在北滘碧桂園鳳凰臺(tái)完成科技建造體系試點(diǎn)項(xiàng)目驗(yàn)證，進(jìn)入全國(guó)首期100個(gè)樣板工程項(xiàng)目試用階段，公司將通過(guò)全面應(yīng)用與總結(jié)，不斷完善體系、迭代更新。接下來(lái)，科技建造集團(tuán)將對(duì)內(nèi)承接集團(tuán)項(xiàng)目的總包及分包工程，同時(shí)大力拓展外部業(yè)務(wù)，包括保障房、商品房、政府公建、工業(yè)建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等工程。

與此同時(shí)，碧桂園的博智林建筑機(jī)器人研發(fā)生產(chǎn)和應(yīng)用全面提速，產(chǎn)品和技術(shù)的先進(jìn)性得到官方的高度認(rèn)可。

目前，碧桂園旗下子公司博智林已形成混凝土施工及修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個(gè)建筑機(jī)器人產(chǎn)品線，覆蓋了結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項(xiàng)建筑施工工序。截至2022年7月底，博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個(gè)省份超550個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超1200臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平米。目前博智林建筑機(jī)器人正加快開(kāi)展多機(jī)聯(lián)動(dòng)作業(yè)試點(diǎn)應(yīng)用。

總的來(lái)說(shuō)，碧桂園的多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應(yīng)，機(jī)器人業(yè)務(wù)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、降低用人成本；科技建造業(yè)務(wù)承接代建需求的同時(shí)，加快建筑業(yè)智能建造的生態(tài)升級(jí)。兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)不僅服務(wù)于地產(chǎn)主業(yè)，推動(dòng)碧桂園市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，還為其打開(kāi)向上增長(zhǎng)彈性。

一言以蔽之，碧桂園銷售韌性彰顯，現(xiàn)金流筑起財(cái)務(wù)安全“高墻”，構(gòu)筑穩(wěn)健基本盤。同時(shí)，政府增信為碧桂園等“示范”民企“撐腰”，融資渠道多元暢通，為其新業(yè)務(wù)拓展奠定基礎(chǔ)?？春帽坦饒@韌性十足，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，靜待行業(yè)上行曙光。