光大證券：物管行業(yè)回調(diào)明顯 政策面、基本面和長(zhǎng)期發(fā)展向好 建議關(guān)注三條主線(xiàn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，政策面持續(xù)友好，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。物管企業(yè)作為“關(guān)鍵實(shí)施載體”獲得更多發(fā)展機(jī)遇。本次延續(xù)增值稅加計(jì)抵減政策，物管行業(yè)屬于受益范圍。該行認(rèn)為物管行業(yè)政策面、基本面和長(zhǎng)期發(fā)展向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變，短期受到美聯(lián)儲(chǔ)加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調(diào)明顯，部分個(gè)股的股價(jià)波動(dòng)較大，提供了較好的配置時(shí)機(jī)。建議關(guān)注“估值修復(fù)”、“獨(dú)立發(fā)展”、“穩(wěn)健國(guó)企”三條主線(xiàn)。

事件：8月8日，國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

財(cái)務(wù)支援政策延續(xù)，政策面持續(xù)友好

1)物管行業(yè)享受加計(jì)抵減政策。物業(yè)企業(yè)為滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)，根據(jù)《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))定義，符合生活服務(wù)的范圍，享受加計(jì)抵減政策，即：增值稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額*15%。國(guó)家本次延續(xù)對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶持，有利于減輕企業(yè)增值稅稅負(fù)壓力，提振市場(chǎng)主體信心。

2)政府給予物業(yè)企業(yè)充分的財(cái)務(wù)支援。物業(yè)企業(yè)將無(wú)條件政府補(bǔ)助及稅收優(yōu)惠計(jì)入其他收入，2021年，該行重點(diǎn)關(guān)注的物業(yè)企業(yè)政府補(bǔ)助及政府補(bǔ)助占息稅前利潤(rùn)(EBIT)比重情況：保利物業(yè)8155萬(wàn)元(7.0%)、中海物業(yè)6316萬(wàn)港元(4.8%)、綠城服務(wù)4742萬(wàn)元(4.1%)、新城悅服務(wù)2393萬(wàn)元(3.4%)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活7788萬(wàn)元(3.2%)、碧桂園服務(wù)1.59億元(2.8%)，政府補(bǔ)助數(shù)額對(duì)物業(yè)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)有一定影響。

3)該行認(rèn)為，物管行業(yè)在疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造參與度較高，各級(jí)政府支持力度強(qiáng)。近期，中央部門(mén)發(fā)文推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)吸納高校畢業(yè)生。地方層面，8月9日，深圳激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極配合街道、社區(qū)開(kāi)展聯(lián)防聯(lián)控工作，減輕企業(yè)防疫物資、消殺服務(wù)支出負(fù)擔(dān)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放相關(guān)疫情防控補(bǔ)貼。8月5日，北京提出將因地制宜探索城市更新模式，加快城市更新條例立法，加強(qiáng)物業(yè)管理路徑模式創(chuàng)新。各級(jí)政府持續(xù)出臺(tái)友好政策，提供發(fā)展指引和財(cái)務(wù)補(bǔ)貼，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)向好。

投資建議關(guān)注三條主線(xiàn)：

1)“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖及民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦新城悅服務(wù)(01755)、世茂服務(wù)(00873)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)(06098)、金科服務(wù)(09666)、融創(chuàng)服務(wù)(01516)、建業(yè)新生活(09983)。

2)“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方在管面積占比超過(guò)80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張能力的民企物管。推薦綠城服務(wù)(02869)、旭輝永升服務(wù)(01995)、雅生活服務(wù)(03319)。

3)“穩(wěn)健國(guó)企”：持續(xù)看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)。建議關(guān)注保利物業(yè)(06049)、中海物業(yè)(02669)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、招商積余(001914.SZ)、遠(yuǎn)洋服務(wù)(06677)、金茂服務(wù)(00816)、越秀服務(wù)(06626)、建發(fā)物業(yè)(02156)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。