新股解讀|蘇新美好生活通過聆訊：年營收4.62億元，兩大業(yè)務撐起“美中不足”基本盤

回顧2022年上半年的物管行業(yè)，想必不少業(yè)內人士都會有這樣的感悟：物管行業(yè)的上半年，既沒有2020年物企爭先恐后奔赴資本市場的喧嘩，也沒有2021年物企不斷掀起并購浪潮的熱鬧。

但即便如此，8月的第一天，還是有一家物企傳出了“好消息”——即二度遞表的蘇新美好生活于8月1日通過港交所聆訊，離上市又近了一步。

據(jù)智通財經APP了解，成立于2004年的蘇新美好生活是一家深耕于長三角地區(qū)的城市服務及物業(yè)管理服務提供商，業(yè)務范圍主要包括為公共基礎設施提供城市服務、為商業(yè)物業(yè)及住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務及增值服務。

成立至今，該公司已經逐步成為蘇州的頭部物業(yè)管理服務提供商。據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)披露，于2021年，按總收益及城市服務收益計，該公司在蘇州物業(yè)管理服務市場及蘇州城市服務市場排名均為第一，及按在江蘇省城市服務的收益、江蘇省非住宅物業(yè)管理服務的收益計，該公司分別排名第3和第5。

需要指出的是，伴隨著蘇州頭部物企的光環(huán)之外，蘇新美好生活還是一家背靠國資的物業(yè)管理服務提供商：截至IPO前，蘇高新公司直接持有該公司93.13%的股份，并通過全資子公司蘇高新城建持股6.87%的股份，合計持有100%的股份。而蘇高新公司的背后，則是江蘇省財政廳、蘇州市虎丘區(qū)人民政府，分別持蘇高新公司10%、90%的股權。

不過，結合具體業(yè)績表現(xiàn)來看，蘇新美好生活此次闖關背后并非毫無紕漏。

兩大業(yè)務撐起基本盤，外拓能力不足

從業(yè)務結構來看，蘇新美好生活的業(yè)務版圖主要有三大板塊構成，即城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務、住宅物業(yè)管理服務。在這其中，城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務為該公司的核心“主業(yè)”，兩者收入占比合計可達到70%以上。

具體來看，該公司的城市服務主要包括市政基礎設施服務、公建項目管理服務、垃圾集運中心的運營等;商業(yè)物業(yè)管理服務主要是指該公司向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及租戶提供商業(yè)物業(yè)管理服務，包括基本物業(yè)管理服務及增值服務;而住宅物業(yè)管理服務則指的是向業(yè)主及住戶提供基本物業(yè)管理服務及增值服務等物業(yè)服務。

得益于上述業(yè)務的穩(wěn)步推進，近幾年來蘇新美好生活營收、凈利潤等核心財務指標均呈穩(wěn)健增長的狀態(tài)。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，2019年至2021年，該公司實現(xiàn)營收分別為4.36億元、4.37億元、4.62億元，逐年增長;同期實現(xiàn)凈利潤分別為4355萬元、4810萬元、5652萬元，亦不斷增長。截至2022年4月30日，該公司繼續(xù)保持增長之勢，營收同比增長5.93%至1.62億元，凈利潤同比增長2.23%至1914萬元。

(數(shù)據(jù)來源：蘇新美好生活招股書)

拆分業(yè)務結構來看，，蘇新美好生活的大部分收益主要源自于城市服務及商業(yè)物業(yè)管理服務。截至2022年4月30日，該公司城市服務、商業(yè)物業(yè)管理服務分別錄得營收為7321.2萬元、5893.7萬元，營收占總收入的比例分別為45.3%、36.5%。拉長時間線來看，2019年至2021年，這兩大業(yè)務合計收入占比也均達到了70%以上，堪稱是用實際行動撐起了公司的基本盤。

另外，值得注意的是，雖然蘇新美好生活的營收及凈利潤維持正增長趨勢，但該公司在發(fā)展的過程中亦逐漸暴露了外拓能力不足的缺陷。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，截至2022年4月30日，蘇新美好生活為78個項目提供公建項目管理服務、基本商業(yè)物業(yè)管理服務及基本住宅物業(yè)管理服務，總合約建筑面積為800萬平方米，其中，77個項目的在管總建筑面積超過680萬平方米。

在這其中，該公司的大部分業(yè)務主要集中于長三角地區(qū)。2019年至2022年4月30日，蘇新美好生活來自長三角地區(qū)的在管建筑面積分別約為6.4百萬平方米、 7.0百萬平方米、6.7百萬平方米及6.8百萬平方米，分別約占在管總建筑面積的99.6%、99.6%、99.6%及99.6%。同時，在長三角地區(qū)錄得收益也分別占總收益的100.0%、99.8%、99.8%、99.3%及99.4%。

而除了外拓能力不足之外，蘇新美好生活的部分受益也主要來自公司向母公司蘇高新集團、其合營企業(yè)及╱或聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)提供的服務。

據(jù)悉，2019年至2022年4月30日，該公司來自蘇高新集團及其聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)的收益分別占總收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。同時，截至2022年4月30 日，該公司在管的41個物業(yè)由蘇高新集團、其合營企業(yè)及╱或聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為4.2百萬平方米，占在管總建筑面積的61.6%。 如此高的占比表現(xiàn)，顯然也進一步暴露了其開拓業(yè)務的不足之處。

應收款項高居不下，現(xiàn)金流存風險

如果說外拓能力較弱反映的是蘇新美好生活未來增長動力不足的發(fā)展風險，那么，過高的應收款項則透露了其該公司現(xiàn)在增長動力不足的問題，畢竟資金流動性不足，也會制約該公司當下的業(yè)務擴展腳步。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，2019年至2022年4月30日，蘇新美好生活與與獨立第三方的貿易應收款項(經計及減值撥備前)分別約為1.17億元、1.17億元、1.2億元及1.60億元。同期，該公司的貿易應收款項減值撥備分別為1550萬元、2020萬元、1880萬元及1630萬元，若扣除減值撥備，貿易應收款項凈額分別為1.01億元、0.96億元、1.01億元及1.44億元。

另外，報告期內，該公司與關聯(lián)方的貿易相關應收款項則分別約為2190萬元、2200萬元、3510萬元及3170萬元。整體來看，該公司的貿易應收款項處于較高水平。

(數(shù)據(jù)來源：蘇新美好生活招股書)

較高的貿易應收款項水平之下，或促使該公司面臨“無法及時悉數(shù)收回未收回貿易應收款項或完全無法收回貿易應收款項”的風險，尤其是來自于關聯(lián)方的貿易應收款項?；诖耍K新美好生活在招股書中提示風險稱：

“倘公司的交易對手方，尤其是關聯(lián)方在向公司付款時面臨財務困難，公司相應的貿易應收款項可能在可收回性方面受到不利影響，從而可能會影響公司的財務狀況和流動資金?！?/p>

而如其所言一般，居高不下的貿易應收款項水平也的確影響了蘇新美好生活的資金流動性。

現(xiàn)金流方面，2021年和2022年4月30日，該公司錄得經營活動凈現(xiàn)金流出，分別為1500萬元及3690萬元，主要是由于貿易應收款項分別增加217 0萬元及4020萬元。可以明顯看到的是，隨著該公司接連錄得經營活動凈現(xiàn)金流出，該公司也面臨著一定的流動資金風險。

資產負債方面，該公司的的流動資產凈額由截至2021年12月31日的4050萬元減少至截至 2022年4月30日的2190萬元，主要由于該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物因未償還貿易應收款項增加所致。據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，2021年及2022年4月30日，該公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為3.03億元、1.76億元。

綜上種種，可以看出，在低迷的大環(huán)境中成功邁出一大步的蘇新美好生活，即使身披多重光環(huán)，但“美中不足”的基本面或許也會導致不少投資者望而卻步。