中泰證券：2025年物業(yè)市場空間有望超過3萬億元 業(yè)務(wù)范圍延展促利潤高增

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中央層面對物業(yè)行業(yè)定調(diào)，完善制度與促進(jìn)發(fā)展，鼓勵(lì)物業(yè)公司發(fā)展其他社會(huì)服務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)大行業(yè)版圖，也有利于行業(yè)長期的健康發(fā)展。從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、公共、基礎(chǔ)設(shè)施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理，從基礎(chǔ)服務(wù)，到設(shè)施服務(wù)，再到資產(chǎn)服務(wù)，物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍一直在延展，收入利潤得到大幅增長，該行預(yù)測，至2025年行業(yè)市場空間有望超過3萬億元。

中泰證券主要觀點(diǎn)如下：

中央層面對行業(yè)定調(diào)：完善制度與促進(jìn)發(fā)展。

上層主要設(shè)計(jì)圍繞現(xiàn)有物業(yè)行業(yè)各方面痛點(diǎn)進(jìn)行制度補(bǔ)足與優(yōu)化，及鼓勵(lì)物業(yè)公司發(fā)展其他社會(huì)服務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)大行業(yè)版圖，有利于行業(yè)樹立正確的價(jià)值觀，也有利于行業(yè)長期的健康發(fā)展。地方層面對政策的落地執(zhí)行：落地規(guī)范細(xì)則、推動(dòng)行業(yè)市場化、鼓勵(lì)多元業(yè)務(wù)。

地方政策主要是對中央層面的指導(dǎo)方向進(jìn)行細(xì)化，具體看，制度方面，采取了如制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善基層治理、設(shè)立企業(yè)信用評級機(jī)制等優(yōu)化;市場化方面，要求公開收費(fèi)和共有資金信息，建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)費(fèi)市場調(diào)節(jié)機(jī)制等。

市場空間：物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍一直在延展

從傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、公共、基礎(chǔ)設(shè)施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理，從基礎(chǔ)服務(wù)，到設(shè)施服務(wù)，再到資產(chǎn)服務(wù);此外，社區(qū)增值服務(wù)廣義上可以理解為圍繞房產(chǎn)與人相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，物業(yè)公司的增值服務(wù)也正處在快速探索與發(fā)展階段，覆蓋的業(yè)態(tài)逐漸增多。

市場空間：截至2025年行業(yè)市場空間有望超過3萬億元

據(jù)該行測算，預(yù)計(jì)2025年后，考慮到當(dāng)前城鎮(zhèn)化率及房屋更新的需求，每年依舊有數(shù)億平米的新房交付為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供穩(wěn)定的增量，同時(shí)存量住宅物業(yè)滲透率依舊有提升空間，企事業(yè)單位及軍隊(duì)的后勤社會(huì)化持續(xù)推進(jìn)也能持續(xù)為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)面積增加提供可觀的增量，此外，新建的基礎(chǔ)設(shè)施，如橋梁、道路維護(hù)，公共場所如各種場館、地鐵、機(jī)場等也能帶來持續(xù)的增量。

板塊基本面回顧：收入利潤大幅增長

近年板塊收入高增原因：1)上市公司得資本推動(dòng)，提升擴(kuò)張速度;2)房地產(chǎn)公司開始大量交付，大多數(shù)板塊內(nèi)公司能直接獲得來自母公司交付的項(xiàng)目;3)非住宅領(lǐng)域進(jìn)一步開放;4)城市服務(wù)、增值服務(wù)等新業(yè)態(tài)的快速成長;5)頭部公司在品牌與資金、人力的加持下，對存量住宅的滲透進(jìn)一步提升。

板塊基本面回顧：利潤率穩(wěn)定，ROE下行

行業(yè)近年利潤率穩(wěn)定主要有3個(gè)原因：1)登陸資本市場帶來業(yè)績上的壓力;2)管控優(yōu)化，緩解成本端壓力;3)高利潤率的增值業(yè)務(wù)收入占比提升。ROE下行源于上市融資導(dǎo)致階段性凈資產(chǎn)快速提升。

公司間分化：住宅較多，有并購及關(guān)聯(lián)方交付公司增速快

具體來看：民企屬性，背靠房地產(chǎn)開發(fā)公司，偏住宅業(yè)態(tài)，存在較強(qiáng)的交付體量及并購邏輯的公司，整體營收規(guī)模增速較快：如碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)等;越秀服務(wù)和金茂服務(wù)由于剛上市且基數(shù)較小，同樣呈現(xiàn)出高增速的結(jié)果;而國企背景偏公建業(yè)態(tài)，商管業(yè)態(tài)和純第三方物業(yè)公司的營收規(guī)模增速相對略慢，但從絕對值看依然有較高的增速。

公司間分化：此前較大的毛利率差如今正在縮小

公司間毛利率差距整體在縮小，具體來看是原先毛利率較高的公司面臨較大的毛利率下行壓力，而原本毛利率處于行業(yè)較低位置的公司，憑借一系列新業(yè)務(wù)開展及存量業(yè)務(wù)的梳理改善項(xiàng)目經(jīng)營效率，讓毛利率得到修復(fù)。

公司間分化：管控優(yōu)化，費(fèi)用率下行

在行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，頭部公司并沒有大幅增加開銷，反而大多數(shù)公司實(shí)現(xiàn)了費(fèi)用率的下行。物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的管理經(jīng)營依舊比較粗放，中后臺(tái)數(shù)字化程度仍有較大提升空間，各家物業(yè)公司的年報(bào)中大多披露了其信息化升級的規(guī)劃，而從系統(tǒng)研發(fā)到投入使用再到反映到報(bào)表端會(huì)滯后，該行認(rèn)為行業(yè)的費(fèi)用率在未來2-3年的時(shí)間內(nèi)，有望隨著科技化升級迎來進(jìn)一步的改善。

公司間分化：在手資金富余

該行觀測的重點(diǎn)物業(yè)公司大多賬面為凈現(xiàn)金狀態(tài)?？紤]到物業(yè)行業(yè)主要的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)及大多數(shù)的消費(fèi)類或資產(chǎn)運(yùn)營類的業(yè)務(wù)都是輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，穩(wěn)態(tài)經(jīng)營下，單盤盈利的項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流會(huì)高于凈利潤，物業(yè)行業(yè)持續(xù)經(jīng)營的現(xiàn)金流較為健康。