通脹火熱+利率飆升 美國(guó)人住房負(fù)擔(dān)能力有望降至次貸危機(jī)以來(lái)最低水平

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，根據(jù)標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司7月20日發(fā)布的一份報(bào)告，由于美國(guó)房?jī)r(jià)徘徊在歷史高位附近，抵押貸款利率不斷飆升，美國(guó)家庭的住房負(fù)擔(dān)能力即將達(dá)到2007年金融危機(jī)以來(lái)的最低點(diǎn)。

標(biāo)普全球解釋稱(chēng):“高房?jī)r(jià)并不一定意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)變得難以承受，但在十多年相對(duì)溫和的住房購(gòu)買(mǎi)條件之后，我們對(duì)住房市場(chǎng)狀況的分析顯示，近年來(lái)，美國(guó)住房支付能力有所惡化。”

標(biāo)普全球指出，假設(shè)首付款為10%，到2022年底，首次購(gòu)房者將不得不支付其收入的28%來(lái)支付抵押貸款，這是自2007年第一季度以來(lái)的最高水平。標(biāo)普還指出，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的指導(dǎo)方針指出，抵押貸款支出占家庭收入的比例不應(yīng)超過(guò)25%。

反過(guò)來(lái)，潛在購(gòu)房者簽署合同也需要很長(zhǎng)時(shí)間。標(biāo)普全球指出，到第四季度，入門(mén)級(jí)購(gòu)房者將需要11.3年的時(shí)間才能攢夠10%的首付。這是疫情爆發(fā)前五年的兩倍，不過(guò)當(dāng)時(shí)美國(guó)CPI低于美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)。但如今，美聯(lián)儲(chǔ)正走上收緊貨幣政策的道路，此舉導(dǎo)致抵押貸款利率在整體通脹達(dá)到40年來(lái)最高水平之際升至2008年以來(lái)的最高水平，因此，隨著購(gòu)房條件趨嚴(yán)，首套房購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己處境艱難。

截至2020年12月24日當(dāng)周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款平均為2.66%，而截至2022年7月21日當(dāng)周平均為5.54%，這證明了自疫情爆發(fā)以來(lái)抵押貸款利率飆升。

該評(píng)級(jí)公司警告稱(chēng):“抵押貸款支出過(guò)高會(huì)擠壓其他必要支出的資源，甚至?xí)?dǎo)致房屋貸款違約。”與此同時(shí)，近幾個(gè)月來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的新聞鋪天蓋地，從抵押貸款申請(qǐng)減少到現(xiàn)房銷(xiāo)售下降，都顯示出住房需求日益放緩。同時(shí)，房屋庫(kù)存仍接近歷史低點(diǎn)，表明購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，這在一定程度上解釋了為什么美國(guó)房?jī)r(jià)這么貴。

不過(guò)，部分供應(yīng)限制已經(jīng)開(kāi)始緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)研究提供商Zonda的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Ali Wolf表示：“因此房產(chǎn)權(quán)游戲不一定結(jié)束。住房庫(kù)存開(kāi)始增加，這是減輕價(jià)格壓力的必要條件。此外，新住宅建筑商仍有一些牌可打。高密度、小型和/或附屬住宅都有助于保持整體房?jī)r(jià)較低?！?/p>

與此同時(shí)，Wolf認(rèn)為：“那些已經(jīng)擁有住房的人享受著與住房?jī)糁祾煦^的財(cái)富積累，但那些租房的人發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)換為自有房越來(lái)越困難和昂貴。”

在財(cái)報(bào)季中，首批公布財(cái)報(bào)的房屋建筑商之一霍頓房屋(DHI.US)第三財(cái)季的業(yè)績(jī)顯示，住房需求有所降溫。例如，由于美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)的加息行動(dòng)推動(dòng)抵押貸款利率上升，以及與疫情相關(guān)的通脹壓力加大，第三季度抵押貸款注銷(xiāo)率從去年同期的17%躍升至24%。7月21日，Calculated Risk經(jīng)濟(jì)學(xué)博客作者Bill McBride寫(xiě)道：“抵押貸款正常注銷(xiāo)率在16%到20%之間。因此，24%略高于正常水平?！?/p>