光大證券：紅土保租房公募REIT正式啟航 存量資產(chǎn)運(yùn)營打開新空間

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱，我國保租房公募REIT正式啟航，利于引導(dǎo)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價(jià)。考慮到公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，后續(xù)有望迎來REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。建議關(guān)注萬科A(000002.SZ)，中國金茂(00817)、新城控股(601155.SH)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

住房保障體系建設(shè)力度加大，國內(nèi)首單保租房公募REIT審核通過

2021年以來中央針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當(dāng)前“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%(光大宏觀)。7月11日，國內(nèi)首單保租房REIT審核通過，有力拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

紅土保租房REIT產(chǎn)品具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力

地理位置來看，紅土保租房REIT初始資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館四個(gè)保租房項(xiàng)目，均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房暫無直接競品，公共交通條件便利，出行較為方便。

出租情況來看，自運(yùn)營以來四項(xiàng)底層項(xiàng)目主要租賃業(yè)態(tài)均已達(dá)到較高出租率(截至2022年3月31日，租賃住房部分平均出租率達(dá)99%)，同時(shí)四項(xiàng)底層項(xiàng)目租金不及市場租賃住房租金定價(jià)的六折(睿和智庫數(shù)據(jù))，相較市場化租賃住房具有較為明顯的競爭優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具備較大租金增長空間。

盈利情況來看，四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間雖然未滿3年，但已具備產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。考慮到項(xiàng)目承租人為經(jīng)過深圳市配租審核機(jī)制篩選的城市建設(shè)骨干力量，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，具備較強(qiáng)的租金履約能力;同時(shí)人才保租房租約期限較長、在冊(cè)輪候人數(shù)較多，對(duì)后續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的可持續(xù)性提供有力保障。4.資產(chǎn)所在市場來看，深圳市人口多年持續(xù)凈流入，新市民、青年人的階段性住房困難問題突出。雖然近年來深圳保租房已呈現(xiàn)出擴(kuò)大規(guī)模、加速供應(yīng)的趨勢(shì)，但受制于土地資源稀缺，公共住房建設(shè)及供應(yīng)規(guī)模長期滯后于租賃人群需求，較大的市場租賃供求缺口是保租房項(xiàng)目能夠長期穩(wěn)定運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。

在定價(jià)合理的情況下，紅土保租房REIT底層資產(chǎn)能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)截至2022年3月31日，紅土保租房REIT底層資產(chǎn)組合估值合計(jì)115800萬元，對(duì)應(yīng)單價(jià)7388元/平方米。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算概況，預(yù)計(jì)2022年7-12月及2023年度紅土保租房REIT可供分配金額分別為24.5百萬元及49.2百萬元;投資人凈現(xiàn)金流分派率于2022年7-12月及2023年可達(dá)4.24%(年化)及4.25%。在定價(jià)合理的情況下，紅土保租房REIT底層資產(chǎn)能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：租金定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，配租風(fēng)險(xiǎn)，保障性租賃住房項(xiàng)目定性風(fēng)險(xiǎn)，人口流失風(fēng)險(xiǎn)，市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)